الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی مالی است یا غیر مالی؟

دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، در جوهره خود و به شکل مستقل، دعوایی غیرمالی محسوب می شود. این مطالبه به دنبال انجام تعهدی از نوع فعل است که مقدمه ای برای انتقال مالکیت و ارزش گذاری مالی ملک به شمار می رود، نه اینکه مستقیماً مطالبه مال یا منفعتی با قابلیت تقویم ریالی باشد. تمایز ماهیت مالی یا غیرمالی بودن دعاوی، ابعاد مهمی در رویه قضایی، از جمله در تعیین میزان هزینه دادرسی، تشخیص صلاحیت دادگاه رسیدگی کننده، و همچنین قابلیت تجدیدنظر و فرجام خواهی آرای صادره دارد. همین ابهامات و اختلاف نظرها پیرامون ماهیت این دعوا، به ویژه با ظهور نظریات مشورتی اخیر قوه قضاییه، نیاز به تبیین دقیق و روشنی از این موضوع را بیش از پیش نمایان می سازد. در ادامه، سفری عمیق به دل این مفهوم حقوقی خواهیم داشت تا زوایای پنهان آن را روشن سازیم و راهنمایی جامع برای هر آن کس که در این مسیر گام برمی دارد، فراهم آوریم.

در دنیای پیچیده و پر سرعت معاملات ملکی، جایی که هر قدمی می تواند سرنوشت سرمایه ای بزرگ را رقم بزند، اسناد و مدارک نقش حیاتی ایفا می کنند. یکی از این مدارک که شاید نامش برای بسیاری کمی ناآشنا به نظر برسد، اما اهمیتش در فرایند مالکیت و نقل و انتقال غیرقابل انکار است، «صورتمجلس تفکیکی» نام دارد. این سند، گامی اساسی در مسیر تبدیل یک ملک بزرگ یا مشاع به واحدهای مستقل و قابل تملک است و بدون آن، رؤیای داشتن سند مالکیت مجزا برای هر واحد آپارتمان یا بخش تفکیک شده از یک زمین بزرگ، به حقیقت نمی پیوندد. تصور کنید، شما واحدی را در یک مجموعه آپارتمانی پیش خرید کرده اید و شور و شوق خانه دار شدن تمام وجودتان را فرا گرفته است. اما در لحظه موعود برای تنظیم سند، با مانعی به نام عدم صدور صورتمجلس تفکیکی روبرو می شوید. در چنین وضعیتی، چاره چیست و چگونه می توان حقوق از دست رفته را احیا کرد؟ پاسخ در مفهوم «دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی» نهفته است. در این مقاله، عمیقاً به این مفهوم خواهیم پرداخت و گام به گام، شما را با ماهیت، شرایط، طرفین، و پیچیدگی های این دعوا آشنا خواهیم ساخت.

صورتمجلس تفکیکی چیست و چرا در معاملات ملکی اهمیت حیاتی دارد؟

صورتمجلس تفکیکی، نه تنها یک نام حقوقی خشک و بی روح، بلکه سندی است که به ملک شما هویت مستقل می بخشد. فرض کنید قطعه زمینی بزرگ یا یک ساختمان چندین واحدی وجود دارد که به صورت مشاع متعلق به چند نفر است. هر یک از این مالکان می خواهند سهم خود را به صورت مجزا و با حدود مشخص، سند مالکیت مستقل داشته باشند یا واحد آپارتمانی که خریده اند، سند رسمی خود را دریافت کند. اینجا است که صورتمجلس تفکیکی وارد عمل می شود. این سند، که توسط اداره ثبت اسناد و املاک و بر اساس نقشه تفکیکی تأیید شده توسط شهرداری تهیه می شود، به طور دقیق حدود و مشخصات هر واحد یا بخش مفروز را به همراه سهم آن از قسمت های مشاعی (مثل راه پله، حیاط، پارکینگ مشترک) مشخص می کند. در واقع، این سند نقشه راهی است که مشخص می کند هر کدام از این بخش ها دقیقاً کجا هستند و چه مشخصاتی دارند.

تعریف دقیق صورتمجلس تفکیکی و کاربردهای آن

بر اساس قوانین ثبت اسناد و املاک، صورتمجلس تفکیکی سندی است که پس از اتمام ساخت و ساز (در مورد بناها) یا تقسیم یک ملک بزرگ (در مورد زمین ها)، و با تأیید نهایی مراجع ذی ربط (مانند شهرداری برای پایان کار و اداره ثبت برای تفکیک)، توسط نماینده اداره ثبت و نقشه بردار تهیه می شود. هدف اصلی از این سند، تقسیم یک ملک به چند واحد مستقل و مفروز است که هر یک از این واحدها بتوانند سند مالکیت مجزای خود را دریافت کنند. بدون این سند، صدور سند تک برگی یا سند مالکیت مفروزی برای هر واحد آپارارت و سایر اجزای مستقل ملک امکان پذیر نیست. اهمیت آن به ویژه در پروژه های ساختمانی، پیش فروش آپارتمان ها و قراردادهای مشارکت در ساخت نمایان می شود؛ زیرا تا زمانی که صورتمجلس تفکیکی صادر نشود، خریداران واحدهای پیش فروش شده نمی توانند به سند رسمی ملک خود دست یابند.

تفاوت صورتمجلس تفکیکی با افراز

در نگاه اول، ممکن است صورتمجلس تفکیکی و افراز شبیه به هم به نظر برسند، چرا که هر دو به نوعی به تقسیم ملک مربوط می شوند. اما تفاوت های ماهوی و شکلی مهمی میان آن ها وجود دارد که شناختشان ضروری است. افراز زمانی مطرح می شود که یک ملک به صورت مشاع بین چند نفر مشترک است و آن ها قصد دارند سهم خود را از یکدیگر جدا کنند. در اینجا، اختلاف یا عدم توافق بین شرکا وجود دارد و پرونده افراز به اداره ثبت یا دادگاه ارجاع می شود تا سهم هر شریک به صورت عادلانه جدا شود. به عبارت دیگر، افراز اغلب با هدف «خارج کردن ملک از حالت اشاعه» و با فرض وجود اختلاف بین شرکا صورت می گیرد. اما صورتمجلس تفکیکی، بیشتر یک فرایند فنی و اداری است که لزوماً با اختلاف همراه نیست. این فرایند، عمدتاً برای تقسیم ملک به واحدهای مجزا برای صدور سند مفروزی (به خصوص در آپارتمان ها) انجام می شود، حتی اگر مالکیت کل ملک در ابتدا متعلق به یک نفر باشد و او قصد فروش واحدها را داشته باشد. تفکیک به معنای تقسیم ملک به قطعات کوچک تر (واحدها) است، در حالی که افراز به معنای جدا کردن سهم مشاع شرکا از یکدیگر است.

جدول مقایسه صورتمجلس تفکیکی و افراز

ویژگی	صورتمجلس تفکیکی	افراز
هدف اصلی	تقسیم ملک به واحدهای مستقل (مفروزی) برای صدور سند مجزا	جدا کردن سهم مشاع شرکا از یکدیگر
شرط اولیه	اخذ گواهی پایان کار (برای بناها)، نقشه تفکیکی شهرداری	وجود حالت اشاعه (مالکیت مشترک)
مکان رسیدگی	اداره ثبت (با تایید شهرداری)	اداره ثبت (در صورت عدم اختلاف)، دادگاه (در صورت اختلاف)
وجود اختلاف	لزوماً نیازی به اختلاف نیست	معمولاً به دلیل عدم توافق شرکا مطرح می شود
نتیجه	صدور سند مفروزی برای هر واحد	جدا شدن سهم هر شریک به صورت مستقل

ماهیت دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی: مالی است یا غیرمالی؟ (پاسخ قاطع و تحلیل حقوقی)

یکی از اساسی ترین پرسش هایی که در هنگام طرح دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی مطرح می شود، مربوط به ماهیت آن است: آیا این دعوا مالی است یا غیرمالی؟ پاسخ به این سوال، همانطور که پیشتر اشاره شد، تأثیر مستقیمی بر نحوه محاسبه هزینه دادرسی، تعیین صلاحیت مرجع قضایی و حتی امکان تجدیدنظر یا فرجام خواهی رأی صادره دارد. درک صحیح این تمایز، کلید اصلی برای طی کردن موفقیت آمیز مسیر حقوقی این دعواست.

پاسخ صریح و مستدل: غیرمالی بودن دعوا

دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، به خودی خود و در ماهیت خالص خود، یک دعوای غیرمالی تلقی می شود. این حکم، بر اساس رویه قضایی غالب و نظریات مشورتی متعدد اداره حقوقی قوه قضائیه، تا همین اواخر پذیرفته شده بود و مبنای عمل دادگاه ها و وکلا قرار می گرفت. دلیل اصلی غیرمالی بودن این دعوا این است که خواهان در این دعوا، مستقیماً مطالبه مال، وجه نقد، یا منفعتی با قابلیت تقویم ریالی نمی کند. خواسته اصلی، انجام یک فعل یا به عبارتی، اجرای تعهدی است که طرف مقابل (معمولاً فروشنده یا سازنده) بر عهده داشته است: تهیه و اخذ سندی به نام صورتمجلس تفکیکی. این سند، اگرچه مقدمه ای بسیار مهم برای انتقال سند رسمی مالکیت و در نهایت ارزش گذاری مالی ملک است، اما خود آن به طور مستقیم مطالبه مالی محسوب نمی شود.

دلایل غیرمالی بودن

• عدم قابلیت تقویم ریالی مستقیم: خواسته الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، برخلاف دعاوی مالی نظیر مطالبه وجه یا خسارت، قابل قیمت گذاری مستقیم به ریال نیست. این دعوا به دنبال ایجاد یک وضعیت حقوقی جدید و فراهم آوردن مقدمات یک معامله نهایی است.
• اجرای یک تعهد (فعل): خواهان در این دعوا، از دادگاه می خواهد که خوانده را به انجام تعهد قراردادی خود (اخذ صورتمجلس تفکیکی) ملزم کند. این تعهد از جنس فعل است و نه اعطای مال.
• رویه قضایی غالب: تا پیش از نظریه مشورتی اخیر، اکثر شعب دادگاه ها و نظریات مشورتی، این دعوا را غیرمالی می دانستند و بر همین اساس، هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی را برای آن محاسبه می کردند.

بررسی و تحلیل نظریه مشورتی 7/1403/655 مورخ 1403/12/25 و تبیین ابهام

با این حال، دنیای حقوق همیشه در حال تحول است و گاهی نظریات جدید، ابهامات تازه ای خلق می کنند. نظریه مشورتی شماره 7/1403/655 مورخ 1403/12/25 اداره کل حقوقی قوه قضائیه، سندی است که این ابهام را تا حدودی دامن زد. در این نظریه، در پاسخ به استعلامی مبنی بر نحوه رسیدگی به دعاوی متعدد مطرح شده در یک دادخواست (نظیر الزام به اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی)، اداره حقوقی بیان داشته است: «دعاوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، در زمره مالی است. بر این اساس، در صورتی که بیش از نصاب صلاحیت دادگاه صلح تقویم شود، از صلاحیت این دادگاه خارج است.»

این بند از نظریه مشورتی، در نگاه اول، ممکن است این تصور را ایجاد کند که ماهیت دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی به کلی تغییر کرده و به یک دعوای مالی تبدیل شده است. اما با نگاهی دقیق تر و تحلیلی موشکافانه، می توان دریافت که این نظریه به معنای مالی بودن *فقط* دعوای الزام به صورتمجلس تفکیکی نیست، بلکه ناظر بر ارتباط آن با یک دعوای مالی دیگر، یعنی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال است. اجازه دهید این نکته ظریف را روشن تر سازیم:

نظریه مشورتی 7/1403/655 به تنهایی به معنای تغییر ماهیت دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی از غیرمالی به مالی نیست، بلکه به تداخل و ارتباط آن با دعوای مالی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اشاره دارد و در چنین شرایطی، جنبه مالی بودن دعوای تنظیم سند بر کل مجموعه خواسته ها اثرگذار خواهد بود.

وقتی خواهان، همزمان با الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک را نیز مطرح می کند، عملاً دعوایی با جنبه مالی (انتقال مالکیت یک مال با ارزش) را مطرح کرده است. در این حالت، صورتمجلس تفکیکی یک مقدمه و ابزار برای رسیدن به آن هدف مالی نهایی (سند رسمی) محسوب می شود. بنابراین، دادگاه در هنگام بررسی صلاحیت خود، به کل خواسته (که شامل تنظیم سند رسمی به عنوان یک خواسته مالی است) نگاه می کند و چون دعوای تنظیم سند رسمی ذاتاً مالی است و مستقیماً با ارزش ملک در ارتباط است، دادگاه این مجموعه خواسته ها را مالی تلقی می کند. این بدان معناست که اگر ارزش ملک از نصاب صلاحیت دادگاه صلح (که برای دعاوی مالی محدودیت دارد) بیشتر باشد، حتی اگر یکی از خواسته ها (مثل صورتمجلس تفکیکی) به تنهایی غیرمالی باشد، کل پرونده از صلاحیت دادگاه صلح خارج شده و باید در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی شود.

توضیح تفاوت «مقدمه یک دعوای مالی» بودن با «خودِ دعوا مالی بودن»:
تفاوت ظریف در اینجاست: الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، به خودی خود، مالی نیست، بلکه «مقدمه و ابزار» تحقق یک «هدف مالی» (که همان انتقال سند رسمی است) به شمار می رود. نظریه مشورتی جدید، به این ارتباط و هم زمانی در طرح دعوا اشاره دارد و نه به تغییر ماهیت اصلی صورتمجلس تفکیکی به عنوان یک خواسته مستقل. این رویکرد، برای جلوگیری از تجزیه دعاوی و حفظ وحدت رویه در رسیدگی به خواسته های مرتبط اتخاذ شده است.

پیامدهای عملی مالی یا غیرمالی بودن

این تمایز، پیامدهای عملی مهمی دارد که دانستن آن ها برای هر فرد درگیر در معاملات ملکی یا دعاوی حقوقی ضروری است:

• هزینه دادرسی: هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی، مبلغی ثابت و نسبتاً ناچیز است، در حالی که هزینه دادرسی دعاوی مالی (مانند الزام به تنظیم سند رسمی) به میزان ارزش خواسته (قیمت منطقه ای ملک یا تقویم کارشناس) وابسته است و می تواند مبلغ قابل توجهی باشد. در صورت طرح توأمان دو دعوای مالی و غیرمالی، هزینه دادرسی بر اساس ماهیت مالی خواسته اصلی (مانند الزام به تنظیم سند) محاسبه می شود.
• صلاحیت دادگاه: دعاوی غیرمالی (و همچنین دعاوی مالی مربوط به اموال غیرمنقول) در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح می شوند. اما در خصوص دادگاه صلح، اگرچه این دادگاه صلاحیت رسیدگی به برخی دعاوی غیرمالی را دارد، اما در دعاوی مالی دارای سقف مشخصی است. همانطور که نظریه مشورتی اخیر نیز اشاره می کند، در صورت طرح همزمان با خواسته مالی (مانند تنظیم سند رسمی) که ارزش آن از نصاب صلاحیت دادگاه صلح بیشتر باشد، دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی خواهد داشت.
• قابلیت تجدیدنظر و فرجام خواهی: احکام صادره در دعاوی مالی، بر اساس میزان ارزش خواسته، ممکن است قابل تجدیدنظر یا فرجام خواهی باشند. اما احکام مربوط به برخی دعاوی غیرمالی ممکن است قطعی تلقی شوند یا دارای شرایط متفاوتی برای تجدیدنظر باشند. در شرایطی که دعوای الزام به صورتمجلس تفکیکی همراه با دعوای تنظیم سند رسمی مطرح می شود، قابلیت تجدیدنظر و فرجام خواهی رأی بر اساس قواعد حاکم بر دعاوی مالی تعیین می گردد.

شرایط و مقدمات ضروری برای طرح دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

تصور کنید شما خریدار یک آپارتمان نوساز هستید یا در پروژه مشارکتی سهمی دارید و حالا زمان آن رسیده که سند رسمی ملک خود را دریافت کنید، اما با مانع بزرگی مواجه شده اید: سازنده یا فروشنده از اخذ صورتمجلس تفکیکی سرباز می زند. در این شرایط، پیش از آنکه راهی دادگاه شوید، باید مطمئن شوید که شرایط لازم برای طرح این دعوا فراهم است. این شرایط، در واقع همان پیش نیازهایی هستند که به دادگاه نشان می دهند شما حقانیت لازم برای طرح این خواسته را دارید.

وجود تعهد قراردادی

نقطه آغازین هر دعوای الزام به انجام تعهد، وجود یک قرارداد معتبر است. در مورد صورتمجلس تفکیکی، این تعهد معمولاً در قالب یک مبایعه نامه (به ویژه در مورد خرید آپارتمان های نوساز)، قرارداد مشارکت در ساخت، یا قرارداد پیش فروش ملک نمود پیدا می کند. در این قراردادها، متعهد (فروشنده یا سازنده) به صراحت یا به طور ضمنی، ملزم به انجام اقداماتی از جمله اخذ صورتمجلس تفکیکی برای فراهم آوردن مقدمات انتقال سند رسمی می شود. این قرارداد، اصلی ترین دلیلی است که شما به عنوان خواهان به دادگاه ارائه می دهید.

امتناع خوانده از انجام تعهد

صرف وجود تعهد کافی نیست؛ باید اثبات شود که متعهد، علیرغم وجود تعهد و درخواست شما، از انجام آن خودداری کرده است. این امتناع می تواند به صورت کتبی، شفاهی، یا حتی با سکوت و عدم اقدام در مهلت مقرر رخ دهد. برای اثبات این امتناع، می توان از ارسال اظهارنامه قضایی به متعهد استفاده کرد که نشان می دهد شما به او فرصت انجام تعهد را داده اید و او از این کار سر باز زده است.

اخذ گواهی پایان کار یا طرح دعوای همزمان الزام به اخذ پایان کار

یکی از مهمترین و گاه پیچیده ترین شروط برای اخذ صورتمجلس تفکیکی، وجود گواهی پایان کار ساختمان است. به زبان ساده، تا زمانی که شهرداری تأیید نکند که ساختمان مطابق با نقشه ها و ضوابط ساختمانی به پایان رسیده و مورد تأیید است (همان گواهی پایان کار)، اداره ثبت نمی تواند صورتمجلس تفکیکی را صادر کند. بنابراین، اگر ساختمان پایان کار ندارد، شما باید یا ابتدا دعوای «الزام به اخذ پایان کار» را مطرح کنید و پس از آن دعوای صورتمجلس تفکیکی را، یا به صورت همزمان هر دو خواسته (الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی) را در یک دادخواست قید نمایید. این تقدم، منطقی و ضروری است، زیرا بدون پایان کار، تفکیک واحدها از نظر قانونی امکان پذیر نیست.

قابلیت تفکیک ملک از نظر فنی و قانونی

هر ملکی قابلیت تفکیک ندارد. این قابلیت باید از نظر فنی (بر اساس استانداردهای شهرسازی و نقشه های اجرایی) و قانونی (بر اساس ضوابط شهرداری و اداره ثبت) وجود داشته باشد. به عنوان مثال، ابعاد و مساحت قطعات پس از تفکیک باید حداقل های قانونی را رعایت کند. در اغلب موارد، این امر با تأیید نقشه تفکیکی توسط شهرداری مشخص می شود.

ضرورت تکمیل بنا در املاک نیمه کاره

همانطور که برای اخذ پایان کار، ساختمان باید کامل باشد، برای صورتمجلس تفکیکی نیز این شرط پابرجاست. اگر ساختمان هنوز نیمه کاره رها شده باشد و سازنده یا فروشنده از تکمیل آن امتناع کند، نمی توان مستقیماً دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی یا تنظیم سند رسمی را مطرح کرد. در این موارد، ابتدا باید دعوای «الزام به تکمیل بنا و تحویل ملک» را به دادگاه ارائه داد. پس از تکمیل بنا و اخذ پایان کار، مسیر برای صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی هموار خواهد شد. این مراحل، زنجیروار به هم متصل اند و گذر از یکی بدون دیگری تقریباً ناممکن است.

اهمیت تهیه نقشه تفکیکی مصوب شهرداری

پیش از مراجعه به اداره ثبت برای درخواست صورتمجلس تفکیکی، لازم است نقشه تفکیکی ملک توسط مهندس نقشه بردار تهیه و به تأیید شهرداری برسد. این نقشه، جزئیات تقسیم ملک به واحدهای مجزا، مشاعات و مفروزات را شامل می شود و پایه و اساس کار اداره ثبت برای تهیه صورتمجلس تفکیکی است. در مناطق روستایی نیز این نقشه ها باید به تصویب بنیاد مسکن انقلاب اسلامی برسند.

طرفین دعوا و صلاحیت دادگاه در دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

وقتی تصمیم به طرح دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی گرفته می شود، یکی از اولین و مهمترین قدم ها، شناسایی صحیح طرفین دعوا و تعیین دادگاه صالح برای رسیدگی است. اشتباه در این مرحله می تواند به اطاله دادرسی یا حتی رد دعوا منجر شود. این بخش، به شما کمک می کند تا این مسیر را با وضوح بیشتری طی کنید.

خواهان دعوا: چه کسانی می توانند این دعوا را طرح کنند؟

خواهان دعوا، کسی است که از عدم اخذ صورتمجلس تفکیکی متضرر شده و حق مطالبه آن را دارد. معمولاً این افراد شامل موارد زیر هستند:

• خریداران واحدهای آپارتمانی: به ویژه در مورد پیش فروش آپارتمان ها یا خرید واحدهای نوساز که هنوز سند تفکیکی ندارند.
• پیش خریداران: کسانی که بر اساس قرارداد پیش فروش، واحدی را خریداری کرده اند و سازنده متعهد به تفکیک و تنظیم سند بوده است.
• شرکا در قراردادهای مشارکت در ساخت: زمانی که سازنده یا مالک متعهد به تفکیک شده، اما به تعهد خود عمل نکرده است.
• مالکین مشاعی: اگر چند نفر مالک یک ملک مشاع باشند و توافق بر تفکیک داشته باشند، اما یکی از آن ها از انجام اقدامات لازم امتناع کند.

خوانده دعوا: چه کسانی باید طرف دعوا قرار گیرند؟

خوانده دعوا، کسی است که تعهد به اخذ صورتمجلس تفکیکی را بر عهده داشته و از انجام آن امتناع کرده است. شناسایی صحیح خوانده از اهمیت بالایی برخوردار است:

• مالک یا مالکین رسمی ملک: اصلی ترین خوانده در این دعوا، همواره مالک یا مالکین رسمی ملک (بر اساس سند مالکیت اولیه) هستند. این افراد به طور قانونی مسئول انجام اقدامات ثبتی مربوط به ملک خود هستند. حتی اگر آن ها تعهد را به شخص دیگری واگذار کرده باشند، همچنان مسئولیت نهایی بر عهده ایشان است.
• متعهد قراردادی (سازنده، فروشنده): در بسیاری از موارد، به خصوص در قراردادهای پیش فروش یا مشارکت در ساخت، سازنده یا فروشنده هستند که در قرارداد متعهد به اخذ صورتمجلس تفکیکی شده اند. در این صورت، بهتر است علاوه بر مالک رسمی، متعهد قراردادی نیز به عنوان خوانده طرف دعوا قرار گیرد. این اقدام باعث می شود که دادگاه بتواند تمام جنبه های تعهد را بررسی کرده و حکمی جامع صادر نماید.

تحلیل نظریه مشورتی 7/1400/299 در خصوص مسئولیت سازنده و مالک:
نظریه مشورتی شماره 7/1400/299 مورخ 1400/04/19 اداره کل حقوقی قوه قضائیه، به روشنی این موضوع را تبیین می کند. در موردی که سازنده یکی از واحدهای متعلق به خود را به ثالثی منتقل می کند و آن ثالث دعوای الزام به اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند را علیه مالک و سازنده مطرح می کند، نظریه مشورتی بیان می دارد: «در فرض سؤال با توجه به متن قرارداد مشارکت در ساخت و تعهدات هر یک از مالک و سازنده، دادگاه حسب مورد در خصوص دعوای خریدار ثالث مبنی بر الزام مالک و سازنده به اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی مورد حکم مقتضی صادر می کند.» این نظریه، تأکیدی است بر لزوم بررسی تعهدات قراردادی و مسئولیت هر دو طرف در قبال خریدار.

صلاحیت دادگاه در دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

برای طرح این دعوا، باید به دادگاه صالح مراجعه کرد:

• دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک: همانطور که پیشتر نیز اشاره شد، در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، حتی اگر خواسته غیرمالی باشد، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک دارای صلاحیت ذاتی و محلی است. این یک قاعده کلی و بسیار مهم در دعاوی ملکی است. بنابراین، چه دعوا را به تنهایی و با ماهیت غیرمالی مطرح کنید، چه همراه با خواسته های مالی دیگر (مانند تنظیم سند رسمی)، مرجع صالح، دادگاه عمومی حقوقی واقع در حوزه ای است که ملک در آن قرار دارد.
• نحوه برخورد با دعاوی مرتبط با صورتمجلس تفکیکی در دادگاه های صلح: با توجه به نظریه مشورتی 7/1403/655 که دعاوی الزام به صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی را از حیث صلاحیت دادگاه صلح، مالی تلقی می کند، اگر این دعاوی (همراه با تنظیم سند) با ارزش بیش از نصاب صلاحیت دادگاه صلح مطرح شوند، حتی اگر به اشتباه در دادگاه صلح طرح شده باشند، باید به دادگاه عمومی حقوقی ارجاع شوند.

نکات کلیدی، رویه عملی و چالش ها در دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

پس از درک ماهیت، شرایط و طرفین دعوا، نوبت به شناخت نکات عملی، رویه قضایی و چالش هایی می رسد که ممکن است در مسیر طرح و پیگیری دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی با آن ها روبرو شوید. این بینش، شما را برای مواجهه با واقعیت های موجود در سیستم قضایی آماده می کند.

نحوه تنظیم دادخواست: اهمیت درج پلاک ثبتی مادر

اولین گام عملی، تنظیم یک دادخواست دقیق و کامل است. در ستون خواسته دادخواست، باید به صراحت و با دقت «الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی» قید شود. نکته حیاتی دیگر، درج شماره پلاک ثبتی مادر (پلاک اصلی ملک قبل از تفکیک) در دادخواست است. این پلاک، هویت اصلی ملک را در اداره ثبت مشخص می کند و بدون آن، دادخواست با نقص مواجه خواهد شد. همچنین، اگر خواسته دیگری (مانند الزام به اخذ پایان کار یا الزام به تنظیم سند رسمی) نیز به صورت همزمان مطرح می شود، باید به وضوح در دادخواست ذکر گردند.

تکلیف ملک در رهن یا بازداشت

گاهی اوقات ملک مورد نظر در رهن بانک یا در بازداشت مراجع قضایی است. این وضعیت می تواند پیچیدگی هایی را ایجاد کند، اما مانع از طرح دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی نیست. در مورد ملکی که در رهن بانک است:

• شما می توانید دعوای الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی را بدون طرف قرار دادن بانک مطرح کنید. حقوق بانک در رهن بودن ملک، حتی با صدور صورتمجلس تفکیکی یا تغییر مالکیت به موجب حکم دادگاه، همچنان محفوظ خواهد ماند و صرفاً در سند مالکیت جدید قید می شود که ملک در رهن فلان بانک است.
• اما در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، وضعیت کمی متفاوت است و معمولاً برای انتقال سند رسمی، باید فک رهن صورت گیرد یا بانک رضایت به انتقال با حفظ رهن بدهد. این تفاوت، نشان دهنده استقلال نسبی دعوای صورتمجلس تفکیکی از دعوای تنظیم سند در این زمینه است.

ارتباط با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: مقدمه بودن صورتمجلس تفکیکی

درک ارتباط میان این دو دعوا بسیار حیاتی است. صورتمجلس تفکیکی، مقدمه ای ضروری برای تنظیم سند رسمی مالکیت مفروزی است. به عبارت دیگر، تا زمانی که ملک تفکیک نشده و صورتمجلس آن صادر نشده باشد، امکان صدور سند تک برگی یا سند مالکیت مجزا برای هر واحد وجود ندارد. این امر در نظریه مشورتی شماره 7/98/1340 مورخ 1398/12/06 نیز تأکید شده است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال قسمتی از ملک به نحو مفروز قبل از تفکیک غیر قابل استماع است. این بدان معناست که اگر شما قصد دارید سند رسمی ملک خود را دریافت کنید، ابتدا باید از وجود صورتمجلس تفکیکی اطمینان حاصل نمایید یا همزمان دعوای الزام به اخذ آن را مطرح کنید.

اصلاح صورتمجلس تفکیکی

در برخی موارد، پس از صدور صورتمجلس تفکیکی و حتی اسناد مالکیت مفروزی، ممکن است مشخص شود که اشتباهی در نقشه یا جزئیات صورتمجلس رخ داده است. این اشتباه می تواند شامل مساحت واحدها، حدود مشاعات یا سایر موارد باشد. در چنین شرایطی، ذینفع می تواند با طرح دعوای «اصلاح صورتمجلس تفکیکی» در دادگاه، خواستار تصحیح آن شود. این دعوا باید به طرفیت مالک قبلی و مالک فعلی (در صورت تغییر مالکیت) و همچنین اداره ثبت اسناد و املاک مطرح شود.

نحوه اجرای حکم: معرفی نماینده دادگاه در صورت امتناع محکوم علیه

پس از صدور حکم قطعی مبنی بر محکومیت خوانده به اخذ صورتمجلس تفکیکی، نوبت به اجرای حکم می رسد. خواهان (محکوم له) باید از دادگاه درخواست صدور اجراییه کند. پس از ابلاغ اجراییه به خوانده (محکوم علیه) و در صورتی که او همچنان از انجام تعهد خودداری نماید، قانون راهکاری عملی پیش بینی کرده است. دادگاه، به استناد ماده 41 قانون اجرای احکام مدنی و همچنین ماده 145 همان قانون، می تواند نماینده ای را معرفی نماید تا به جای محکوم علیه و با امضای او، اقدامات لازم برای اخذ صورتمجلس تفکیکی را انجام دهد. این اقدام، تضمینی است برای اینکه حقوق خواهان حتی در صورت مقاومت خوانده، محقق شود.

سوالات متداول

آیا می توان دعوای الزام به تفکیک را بدون اخذ پایان کار مطرح کرد؟

خیر، به طور کلی امکان طرح دعوای الزام به صورتمجلس تفکیکی بدون وجود گواهی پایان کار ساختمان وجود ندارد. اخذ پایان کار مقدمه ضروری برای صدور صورتمجلس تفکیکی است. در صورت عدم وجود پایان کار، باید همزمان با دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، خواسته «الزام به اخذ پایان کار» نیز در دادخواست قید شود. در مواردی که ساختمان تکمیل نیست، ابتدا باید دعوای الزام به تکمیل بنا مطرح شود.

هزینه دادرسی این دعوا به صورت حدودی چقدر است؟

اگر دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی به صورت مستقل و بدون ارتباط با خواسته های مالی دیگر مطرح شود، یک دعوای غیرمالی تلقی شده و هزینه دادرسی آن مبلغی ثابت و نسبتاً اندک است که در هر سال توسط قوه قضائیه اعلام می شود. اما اگر این دعوا به صورت توأمان با خواسته ای مالی مانند «الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک» مطرح شود، به دلیل جنبه مالی دعوای تنظیم سند، هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای ملک (یا قیمت تقویمی خواهان) محاسبه و وصول خواهد شد که می تواند مبلغ قابل توجهی باشد.

در صورت عدم تکمیل ساختمان، ابتدا باید چه دعوایی مطرح شود؟

اگر ساختمان نیمه کاره رها شده باشد و به دلیل عدم تکمیل، امکان اخذ پایان کار وجود نداشته باشد، ابتدا باید دعوای «الزام به تکمیل بنا و تحویل ملک» را مطرح کرد. پس از صدور حکم قطعی و اجرای آن و تکمیل ساختمان، می توان به دنبال اخذ گواهی پایان کار و سپس صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی رفت. این مراحل، ترتیب منطقی و حقوقی دارند.

مسئولیت اخذ صورتمجلس تفکیکی در قراردادهای پیش فروش با کیست؟

در قراردادهای پیش فروش، معمولاً سازنده یا پیش فروشنده به صراحت متعهد به اخذ صورتمجلس تفکیکی و انجام سایر اقدامات لازم برای انتقال سند رسمی می شود. با این حال، مسئولیت نهایی در قبال اداره ثبت و قوانین مربوط به املاک، همواره بر عهده مالک یا مالکین رسمی ملک است. بنابراین، در صورت لزوم، بهتر است هم سازنده/پیش فروشنده (به عنوان متعهد قراردادی) و هم مالک/مالکین رسمی ملک، به عنوان خوانده در دادخواست قید شوند.

مدت زمان معمول برای رسیدگی و اجرای حکم این دعوا چقدر است؟

مدت زمان رسیدگی و اجرای حکم در دعاوی حقوقی، به عوامل متعددی از جمله حجم کاری دادگاه، پیچیدگی پرونده، تعداد طرفین دعوا، نیاز به کارشناسی، و نحوه همکاری خوانده بستگی دارد. به طور کلی، چنین دعاوی ممکن است از چند ماه تا یک سال یا بیشتر به طول بینجامد. مرحله اجرای حکم نیز پس از قطعیت رأی، می تواند فرایندی زمان بر باشد، به ویژه اگر محکوم علیه مقاومت کند و نیاز به معرفی نماینده دادگاه باشد.

---

سفر ما در دنیای پیچیده «الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی» به پایان خود نزدیک می شود. همانطور که با هم دیدیم، این دعوا، در ماهیت بنیادین خود، یک مطالبه غیرمالی برای انجام یک تعهد (فعل) است. این خواسته به دنبال فراهم آوردن مقدمات و زیرساخت های حقوقی لازم برای صدور اسناد مالکیت مفروزی است، نه مطالبه مستقیم مال یا منفعت مالی. اما این مسیر، خالی از پیچیدگی و ابهام نیست؛ به خصوص در شرایطی که با خواسته های مالی دیگر، نظیر الزام به تنظیم سند رسمی، همراه شود. در این حالت، اثرات مالی دعوای اصلی، بر تمامی خواسته های مرتبط سرایت می کند و تعیین صلاحیت دادگاه و نحوه محاسبه هزینه دادرسی را تحت تأثیر قرار می دهد.

برای طرح موفقیت آمیز این دعوا، رعایت شرایطی چون وجود تعهد قراردادی، امتناع خوانده، و از همه مهمتر، وجود گواهی پایان کار و قابلیت فنی و قانونی تفکیک، ضروری است. انتخاب صحیح خواهان و خوانده، که شامل مالک رسمی و متعهد قراردادی می شود، نقشی اساسی در رسیدگی عادلانه و مؤثر دارد. همچنین، آگاهی از رویه قضایی، نحوه تنظیم دادخواست، و راهکارهای اجرای حکم، می تواند شما را در این مسیر پر چالش یاری رساند. در نهایت، با توجه به ظرافت های حقوقی و تغییرات احتمالی در نظریات و رویه ها، مشورت با یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی، نه تنها یک توصیه، بلکه ضرورتی اجتناب ناپذیر است. آن ها با دانش و تجربه خود، می توانند راهنمای شما در هر قدم از این مسیر باشند و اطمینان حاصل کنند که حقوق شما به بهترین شکل ممکن پیگیری و احقاق می گردد.