مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان – راهنمای جامع و نکات حقوقی

آخرین به روز رسانی: 1404/08/15

مدت زمان موردنیاز جهت مطالعه : 32 دقیقه

مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان

مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان یک توافق حقوقی حیاتی است که در آن، پیش فروشنده متعهد می شود واحدی ساختمانی را در آینده، پس از تکمیل احداث یا اتمام مراحل ساخت، به پیش خریدار تحویل دهد. این نوع قرارداد، پلی میان آرزوی خانه دار شدن و واقعیت های بازار مسکن ایجاد می کند. در دوران کنونی، با نوسانات قیمتی و شرایط اقتصادی، معاملات پیش فروش آپارتمان به روشی رایج برای سرمایه گذاری و تأمین مسکن تبدیل شده است. این شیوه، فرصت هایی مانند پرداخت اقساطی برای خریداران و تأمین سرمایه برای سازندگان فراهم می آورد. با این حال، هر قراردادی در بطن خود، پیچیدگی ها و ریسک هایی را نهفته دارد که آگاهی از آن ها برای هر دو طرف معامله ضروری است. در این مسیر، آشنایی با ابعاد حقوقی، نکات کلیدی و راهکارهای تنظیم یک سند محکم، می تواند تجربه این سرمایه گذاری را به یک گام مطمئن و موفقیت آمیز تبدیل کند.

ورود به دنیای پیش فروش آپارتمان، گامی بزرگ و نیازمند دیدگاهی عمیق به تمامی جوانب است. این راهنما با هدف توانمندسازی تمامی افرادی که قصد ورود به این بازار را دارند، اعم از پیش خریداران و پیش فروشندگان، تدوین شده است. هدف از نگارش این مقاله، فراتر از ارائه صرف یک نمونه قرارداد است؛ به دنبال آن است که خواننده را با روح و جسم این معاملات آشنا کند، چرا که هر بند و تبصره ای در یک مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان، بازتاب دهنده تجربیات گذشته و تضمینی برای آینده است. هر فردی که با دقت و آگاهی کامل قدم در این مسیر بگذارد، می تواند با اطمینان خاطر بیشتری سرمایه خود را حفظ کند و از ثمرات یک معامله صحیح و شفاف بهره مند شود. در این متن، سعی بر آن است تا با زبانی شیوا و تجربه محور، پیچیدگی های حقوقی به زبانی ساده بیان شود تا همگان بتوانند از این اطلاعات ارزشمند بهره ببرند و سفری مطمئن در معاملات پیش فروش آپارتمان داشته باشند.

مبانی و تعاریف حقوقی مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان

معاملات پیش فروش آپارتمان، در سال های اخیر رشد چشمگیری داشته اند و بخش مهمی از بازار مسکن را به خود اختصاص داده اند. اما پیش از ورود به جزئیات، لازم است که ماهیت حقوقی و تعاریف پایه ای این نوع قراردادها روشن شود. درک صحیح از این مبانی، سنگ بنای یک معامله مطمئن و بدون دردسر را تشکیل می دهد و از بروز سوءتفاهم ها و مشکلات حقوقی آتی جلوگیری می کند.

پیش فروش آپارتمان چیست؟

پیش فروش آپارتمان به معنای فروش یک واحد ساختمانی است که هنوز عملیات احداث آن به پایان نرسیده یا حتی آغاز نشده است. در حقیقت، پیش فروشنده (که معمولاً سازنده یا مالک زمین است) متعهد می شود در زمان معین و با شرایط مشخص، ملکی را که هنوز وجود خارجی کامل ندارد، به پیش خریدار تحویل دهد. این نوع معامله، با سایر انواع بیع (خرید و فروش) تفاوت های اساسی دارد. در یک بیع قطعی، مورد معامله باید در زمان عقد، موجود و معین باشد، اما در پیش فروش آپارتمان، موضوع قرارداد، یک مال آینده است که بر اساس تعهدات فروشنده، شکل خواهد گرفت.

ماهیت حقوقی «پیش خریدار» در این معاملات نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. در لحظه انعقاد مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان، پیش خریدار مالک عین ملک نیست، بلکه مالک منافع آن و حق تملک آینده آن می شود. مالکیت عین ملک معمولاً پس از تکمیل و تحویل واحد و تنظیم سند رسمی به پیش خریدار منتقل می گردد. این تفکیک مالکیت، در صورت بروز اختلافات، نقش محوری ایفا می کند و شناخت آن برای هر دو طرف ضروری است.

قانون حاکم: قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹

با توجه به افزایش روزافزون معاملات پیش فروش و مشکلات حقوقی عدیده ای که در پی عدم وجود یک قانون جامع ایجاد می شد، قانون گذار در سال ۱۳۸۹ «قانون پیش فروش ساختمان» را تصویب و آیین نامه های اجرایی آن را نیز ابلاغ کرد. این قانون، به عنوان چراغ راهی در این معاملات پیچیده، نقش اساسی در مشروعیت بخشیدن، نظم دهی و حمایت از حقوق طرفین، به ویژه پیش خریدار دارد.

اهداف اصلی این قانون شامل موارد زیر است:

حمایت از پیش خریدار در برابر تخلفات احتمالی پیش فروشنده (مانند عدم تحویل، تأخیر در ساخت یا فروش یک واحد به چندین نفر).
ایجاد شفافیت و الزامات قانونی برای تنظیم مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان (از جمله لزوم ثبت رسمی قرارداد).
مشخص کردن تعهدات و مسئولیت های هر دو طرف معامله.
تعیین ضمانت های اجرایی برای عدم انجام تعهدات.

اهمیت این قانون در آنجاست که بسیاری از ریسک های رایج در معاملات پیش فروش را پوشش داده و چارچوبی قانونی برای حل و فصل اختلافات ارائه می دهد. بنابراین، هر معامله گری که قصد ورود به پیش فروش آپارتمان را دارد، باید با مفاد این قانون آشنایی کامل داشته باشد.

مبایعه نامه پیش فروش یا قرارداد پیش فروش؟

در عرف و زبان عامیانه، واژه های «مبایعه نامه پیش فروش» و «قرارداد پیش فروش» اغلب به جای یکدیگر به کار می روند و تفاوت معنایی فاحشی بین آن ها قائل نمی شوند. هر دو عبارت به توافقی اشاره دارند که در آن، مال آینده (آپارتمان در حال ساخت) مورد معامله قرار می گیرد.

اما از منظر حقوقی، «مبایعه نامه» به قراردادی اطلاق می شود که به موجب آن، مالکیتی به موجب عقد بیع، از فروشنده به خریدار منتقل می گردد. از آنجا که در پیش فروش آپارتمان، انتقال مالکیت عین مال در زمان عقد به صورت کامل و قطعی انجام نمی شود، برخی حقوقدانان ترجیح می دهند از واژه «قرارداد پیش فروش» استفاده کنند تا تأکید بر ماهیت تعهد به ساخت و تحویل در آینده باشد. با این حال، قانون پیش فروش ساختمان نیز از هر دو عبارت استفاده کرده است و در عمل، ماهیت حقوقی سند ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی است که به آن اعتبار می بخشد.

نکته مهم این است که فارغ از عنوان، آنچه اهمیت دارد، محتوای دقیق و قانونی بودن سندی است که بین طرفین امضا می شود. اصرار بر رسمیت بخشیدن به این قراردادها در دفاتر اسناد رسمی، خود به خود بسیاری از ابهامات را مرتفع می سازد و اعتبار لازم را به معامله می بخشد.

چه کسانی می توانند پیش فروشنده مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان باشند و چه مدارکی نیاز است؟

معامله پیش فروش آپارتمان، برخلاف خرید و فروش یک ملک آماده، نیازمند رعایت پیش نیازهای قانونی خاصی است. شناخت دقیق افرادی که مجاز به پیش فروش هستند و مدارکی که باید ارائه دهند، اولین گام برای اطمینان از صحت و سلامت معامله محسوب می شود. این بخش، به بررسی این پیش نیازها می پردازد تا مسیر را برای یک تجربه مطمئن هموار سازد.

افراد مجاز به پیش فروش (ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان)

قانون پیش فروش ساختمان به صراحت مشخص کرده است که چه کسانی می توانند در جایگاه پیش فروشنده قرار گیرند. این محدودیت ها با هدف جلوگیری از کلاهبرداری و حمایت از حقوق پیش خریداران وضع شده اند. بر اساس ماده ۱ این قانون، افراد مجاز به پیش فروش عبارتند از:

مالک رسمی زمین: کسی که سند رسمی مالکیت زمین را در اختیار دارد و قصد ساخت و ساز و پیش فروش واحدهای آن را دارد.
سرمایه گذار با حق احداث بنا و واگذاری واحدها: گاهی اوقات، مالک زمین با یک سرمایه گذار قراردادی منعقد می کند که به موجب آن، سرمایه گذار حق احداث بنا و پیش فروش تعدادی از واحدهای ساخته شده را پیدا می کند. در این حالت، سرمایه گذار به عنوان پیش فروشنده شناخته می شود، اما باید حق او برای پیش فروش به طور رسمی و در قالب سند رسمی مشخص شده باشد.
مستأجرین اراضی با حق احداث بنا: در برخی موارد، افرادی زمین هایی را اجاره می کنند که حق احداث بنا بر روی آن را دارند و می توانند واحدهای ساخته شده را پیش فروش کنند. البته این حق باید به صراحت در قرارداد اجاره رسمی قید شده و به تأیید مراجع ذی ربط رسیده باشد.

توجه به این نکته ضروری است که هرگونه پیش فروش توسط افراد یا نهادهایی غیر از موارد فوق، فاقد اعتبار قانونی بوده و می تواند برای پیش خریدار مخاطرات جدی به همراه داشته باشد.

مدارک ضروری که پیش فروشنده باید ارائه کند (ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان)

پیش از تنظیم مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان، پیش فروشنده مکلف است مدارک و مستندات مشخصی را ارائه دهد. این مدارک، اطلاعات حیاتی را در اختیار پیش خریدار قرار می دهند و از شفافیت و مشروعیت معامله اطمینان حاصل می کنند. مدارک کلیدی عبارتند از:

سند رسمی مالکیت یا اجاره (با حق احداث بنا): این سند، هویت مالک یا دارنده حق را برای پیش فروش تأیید می کند.
پروانه ساخت کل ساختمان: پیش فروشنده باید پروانه ساخت معتبر از شهرداری یا مراجع ذی صلاح را داشته باشد. بررسی اعتبار و جزئیات این پروانه (مانند تعداد طبقات، واحدها، کاربری و متراژ) برای پیش خریدار بسیار مهم است.
شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد: این شناسنامه شامل جزئیات کامل فنی و معماری هر واحد به صورت مجزا است؛ از جنس مصالح مصرفی و برندها گرفته تا نقشه های دقیق واحد.
بیمه نامه مسئولیت پیش فروشنده: این بیمه، خسارات ناشی از عیوب احتمالی بنا و مسئولیت های پیش فروشنده در قبال پیش خریدار و اشخاص ثالث را پوشش می دهد و یکی از مهم ترین ضمانت های اجرایی برای پیش خریدار محسوب می شود.
تأییدیه مهندس ناظر: در برخی موارد، تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان یافتن عملیات پی ساختمان نیز از مدارک الزامی است. این تأییدیه نشان دهنده شروع جدی عملیات اجرایی است.
پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: این استعلام برای اطمینان از عدم وجود هرگونه رهن، بازداشت، توقیف یا معامله معارض بر روی پلاک ثبتی ملک ضروری است.

علاوه بر این، در برخی موارد که پیش فروشنده تعهداتی در قبال مرجع صادرکننده پروانه دارد، اجازه پیش فروش واحدها منوط به انجام حداقل ۳۰ درصد تعهدات و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه است. جمع آوری و بررسی دقیق این مدارک، از بروز بسیاری از مشکلات حقوقی و مالی در آینده جلوگیری می کند.

چرا تنظیم مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی الزامی است؟

یکی از مهم ترین تحولات و الزامات قانونی در زمینه پیش فروش آپارتمان، اجباری شدن تنظیم مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی است. این الزام که در ماده ۲۲ قانون پیش فروش ساختمان به صراحت آمده است، با هدف افزایش امنیت حقوقی و اعتبار بخشیدن به این معاملات وضع شده است. تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی چندین مزیت کلیدی دارد:

اعتبار قانونی بالاتر: اسناد رسمی، از نظر قانونی دارای قدرت اثباتی بسیار بالاتری هستند و در صورت بروز اختلاف، نیاز به اثبات اصالت سند وجود ندارد.
ضمانت اجرایی قوی تر: در صورت تخلف یکی از طرفین، اجرای تعهدات و احقاق حقوق از طریق مراجع قضایی با سهولت و سرعت بیشتری انجام می شود.
جلوگیری از دعاوی معارض: ثبت رسمی قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، از فروش یک واحد به چندین نفر (معاملات معارض) جلوگیری می کند، زیرا اطلاعات در سامانه ثبت اسناد کشور ثبت شده و قابل استعلام است.
نظارت حقوقی: سردفتران اسناد رسمی موظفند قبل از تنظیم قرارداد، تمامی مدارک و مستندات را بررسی کرده و از صحت قانونی معامله اطمینان حاصل کنند که خود یک لایه حفاظتی برای طرفین به شمار می رود.

خطرات تنظیم قرارداد در بنگاه های املاک بدون نظارت حقوقی، بسیار جدی است و می تواند به از دست رفتن سرمایه و ورود به دعاوی طولانی و پرهزینه منجر شود. بنابراین، توصیه اکید می شود که پیش خریداران و پیش فروشندگان، همواره به این الزام قانونی پایبند باشند و قرارداد خود را تنها در دفاتر اسناد رسمی معتبر تنظیم کنند تا تجربه ای امن و مطمئن از معامله داشته باشند.

مفاد و بندهای کلیدی مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان (تحلیل جامع نمونه قرارداد)

یک مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان، تنها یک کاغذ خالی با چند امضا نیست؛ بلکه سندی زنده و پویاست که آینده سرمایه گذاری و مسکن شما را رقم می زند. هر بند و ماده در این قرارداد، تعهدی متقابل یا حقی مشخص را تعریف می کند و درک دقیق آن ها، از بروز مشکلات و ابهامات بعدی پیشگیری می کند. در این بخش، به تحلیل جامع بندهای کلیدی یک نمونه قرارداد پیش فروش می پردازیم تا خواننده با تمامی جزئیات و ظرایف آن آشنا شود.

۱. مشخصات دقیق طرفین قرارداد (پیش فروشنده و پیش خریدار)

اولین و شاید اساسی ترین بخش هر قراردادی، مشخصات دقیق طرفین آن است. هرگونه ابهام یا اشتباه در این قسمت، می تواند عواقب حقوقی ناخواسته ای را در پی داشته باشد. اطلاعات هویتی کامل شامل نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، تاریخ تولد، نشانی دقیق اقامتگاه و شماره تماس پیش فروشنده و پیش خریدار باید به طور شفاف و بدون کوچکترین خطا درج شود. این اطلاعات، مبنای احراز هویت و پیگیری های قانونی در آینده خواهد بود.

در صورتی که یکی از طرفین توسط وکیل، ولی قهری، قیم یا نماینده قانونی دیگری اقدام به امضاء قرارداد می کند، مشخصات کامل نماینده و مستندات قانونی نمایندگی (مانند وکالت نامه رسمی، حکم قیمومیت) باید ضمیمه قرارداد شود. در این حالت، مسئولیت وکیل و موکل در انجام تعهدات قراردادی معمولاً از نوع تضامنی است، بدین معنا که هر دو مسئول اجرای تعهدات خواهند بود. پیش از امضای قرارداد، استعلام صحت اطلاعات هویتی و اعتبار مستندات نمایندگی (مانند استعلام وکالت نامه از سامانه قوه قضائیه) برای اطمینان خاطر از صلاحیت امضاکنندگان، بسیار حیاتی است.

۲. موضوع قرارداد و مشخصات ملک مورد پیش فروش

موضوع قرارداد، قلب مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان است و باید با نهایت دقت و جزئیات بیان شود. در این بخش، توصیف کاملی از واحد مورد پیش فروش ارائه می گردد:

توصیف کامل واحد: شامل مساحت تقریبی (که در نهایت با متراژ دقیق صورت مجلس تفکیکی مشخص می شود)، طبقه، شماره واحد، کاربری (مسکونی، اداری، تجاری) و موقعیت آن (مانند سمت شرقی/غربی/شمالی/جنوبی).
مشخصات پلاک ثبتی: پلاک ثبتی فرعی و اصلی زمین، نشانی دقیق ملک (خیابان، کوچه، پلاک)، قطعه و محدوده ثبتی.
جزئیات مشاعات و قدرالسهم: توضیحاتی در مورد قدرالسهم واحد از عرصه (زمین) کل ساختمان و سهم آن از مشاعات و مشترکات ساختمان طبق قانون تملک آپارتمان ها.
پارکینگ و انباری: ذکر تعداد، مساحت دقیق و موقعیت (مثلاً طبقه پیلوت یا زیرزمین) پارکینگ و انباری های اختصاصی مربوط به واحد.
سایر حقوق: اشاره به حقوق آتی پیش فروشنده ناشی از انشعابات اختصاصی مانند آب، برق، گاز، تلفن که باید در زمان تکمیل و تحویل نصب و قابل بهره برداری باشد.

اهمیت پیوست کردن نقشه های تفکیکی یا معماری واحد و ساختمان، برای رفع هرگونه ابهام در آینده بسیار زیاد است. این نقشه ها می توانند به عنوان جزئی جدایی ناپذیر از قرارداد تلقی شوند.

۳. مشخصات فنی و معماری آپارتمان (بسیار مهم و جزئی)

کیفیت و جزئیات ساخت، از مهم ترین دغدغه های پیش خریداران است. این بخش از مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان، باید به تفصیل مشخصات فنی و معماری داخلی واحد را بیان کند تا از بروز اختلاف در مورد کیفیت و استاندارد مصالح جلوگیری شود. هرچه این بخش دقیق تر باشد، احتمال سوءتفاهم کمتر خواهد بود:

پذیرایی و اتاق خواب ها: تعداد اتاق خواب ها، وجود هال (تی وی روم)، سالن پذیرایی و غذاخوری.
آشپزخانه: نوع و برند کابینت، هود، سینک ظرفشویی (مثلاً دو لگنه و برند آن)، نوع گاز توکار.
سرویس های بهداشتی و حمام: تعداد سرویس ها، نوع کاشی کاری (مثلاً تا سقف و برند کاشی)، نوع توالت (ایرانی/فرنگی و چینی آن)، مشخصات حمام (دوش/وان)، نوع و برند شیرآلات (ایرانی/خارجی، درجه یک).
سیستم سرمایش/گرمایش: تعداد و نوع کولر گازی/آبی و مشخصات فنی آن ها (مثلاً هزار سلولزی/پوشال دار).
تجهیزات برقی: فیوز مرکزی، نوع و برند کلید و پریزها (دیجیتال، درجه یک و کارخانه سازنده).
کمد دیواری: ابعاد و تعداد کمد لباس در اتاق خواب ها.
درها و پنجره ها: نوع چوب درهای داخلی و لولاهای آن ها، نوع و برند درب ورودی آپارتمان (تک لنگه/دو لنگه، جنس چوب، دستگیره و قفل، قفل شب بند، نرده فلزی تاشو و کرکره ای).
رنگ آمیزی: نوع رنگ (پلاستیکی/روغنی)، برند و کارخانه سازنده.
سیم کشی: جزئیات سیم کشی برق، تلفن، آنتن رادیو و تلویزیون، کانال های کولر در قسمت های مختلف واحد.
شوفاژ: تعداد پره و نوع رادیاتورهای شوفاژ در سالن و اتاق خواب ها و کارخانه سازنده.
پوشش کف: نوع پوشش کف سالن ها، اتاق خواب ها، راهروها، پارکینگ و انباری (سنگ/سرامیک/پارکت و نوع مرغوب).
پنجره ها: نوع و برند پنجره های دوجداره.
آیفون: نوع و شرکت سازنده آیفون تصویری.

بسیار مهم است که فهرست مصالح و شناسنامه فنی واحد به عنوان پیوست قرارداد، امضا شده و جزو لاینفک آن باشد. این جزئیات، در آینده می تواند از بروز اختلاف در مورد کیفیت ساخت جلوگیری کرده و به عنوان مرجعی برای سنجش تعهدات پیش فروشنده عمل کند.

۴. مشخصات فنی و معماری کل ساختمان

علاوه بر مشخصات داخلی واحد، اطلاعات مربوط به کل ساختمان نیز در مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان از اهمیت ویژه ای برخوردار است. این اطلاعات، دیدگاهی جامع تر از پروژه به پیش خریدار می دهد:

کاربری زمین: کاربری پلاک ثبتی زمین (مثلاً مسکونی، تجاری).
مساحت کل عرصه و زیربنا: مساحت کل زمین و زیربنای کل ساختمان بر اساس پروانه ساخت.
تعداد طبقات و واحدها: تعداد کل طبقات و واحدهای ساختمان و کاربری آن ها.
مصالح مصرفی کل ساختمان: توضیحات کلی درباره نوع مصالح مصرفی در قسمت های عمومی و اسکلت ساختمان، که بهتر است فهرستی از آن ضمیمه قرارداد باشد.
نمای بیرونی: توصیف نوع و جنس نمای بیرونی ساختمان.
سیستم گرمایش و سرمایش مرکزی: توضیح در مورد سیستم های گرمایش و سرمایش کل ساختمان.
درب پارکینگ و ساختمان: جنس درب ها و وجود ریموت کنترل برقی.
آسانسور: تعداد خط آسانسور، ظرفیت، برند و شرکت سازنده آن.
انشعابات: تعهد پیش فروشنده به تهیه و نصب انشعابات مستقل آب، برق، گاز (در صورت وجود امکانات منطقه) و تلفن برای هر واحد، و اینکه هزینه این موارد در قیمت کل معامله محاسبه شده است.

تصویر پروانه ساخت و تأییدیه مطابقت آن با اصل، باید ضمیمه قرارداد شود تا شفافیت بیشتری در این خصوص ایجاد گردد.

۵. ثمن معامله و نحوه پرداخت

بخش مربوط به ثمن (قیمت) معامله و نحوه پرداخت آن، از حساس ترین قسمت های مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان است و باید با دقت فراوان تنظیم شود تا از هرگونه سوءتفاهم مالی جلوگیری شود.

قیمت هر متر مربع و مبلغ کل: قیمت هر متر مربع مفید بنا پس از تکمیل و مبلغ کل ثمن معامله (به صورت تقریبی و نهایی پس از متراژ دقیق) به ریال و تومان.
زمان بندی و مراحل پرداخت اقساط: مشخص کردن دقیق زمان بندی پرداخت ها، شامل پیش پرداخت، اقساط حین ساخت (که معمولاً با پیشرفت فیزیکی پروژه گره خورده است)، مبلغ مربوط به زمان تحویل واحد و مبلغ نهایی هنگام تنظیم سند رسمی.

تبصره ۱: جریمه تأخیر پیش خریدار در پرداخت اقساط

در صورتی که پیش خریدار در تاریخ مقرر نسبت به پرداخت اقساط ثمن قرارداد اقدام نکند، باید تدابیری برای جبران خسارت پیش فروشنده اندیشیده شود. این تبصره معمولاً شامل موارد زیر است:

میزان جریمه: تعیین وجه التزام روزانه (مثلاً مبلغ مشخصی به ریال) برای هر روز تأخیر.
حق فسخ پیش فروشنده: در صورت عدم پرداخت اقساط معوقه ظرف مهلت مشخص (مثلاً ۷ روز) پس از ارسال اظهارنامه، پیش فروشنده حق فسخ مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان را خواهد داشت.
نحوه عودت ثمن پرداختی در صورت فسخ: در صورت فسخ، پیش فروشنده مکلف است کل ثمن دریافتی را ظرف مدت مشخص (مثلاً ۱۰ روز) با کسر درصدی مشخص (مثلاً ۱۰ درصد) به عنوان وجه التزام یا خسارت به پیش خریدار عودت دهد.
خسارت تأخیر تأدیه: عدم پرداخت به موقع وجه دریافتی توسط پیش فروشنده به پیش خریدار، مستلزم پرداخت خسارت تأخیر تأدیه (بر اساس شاخص بانک مرکزی) خواهد بود. لازم به ذکر است که وجه التزام و خسارت تأخیر تأدیه معمولاً با هم قابل جمع نیستند و باید یکی از آن ها مطالبه شود.

۶. تعهدات پیش فروشنده در خصوص تکمیل، تحویل و تنظیم سند

این بخش از مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان، مهم ترین تعهدات پیش فروشنده را در قبال پیش خریدار مشخص می کند و از جنبه عملیاتی بسیار حیاتی است.

تاریخ تکمیل و تحویل ملک: تعیین تاریخ دقیق تکمیل و تحویل واحد به همراه تمامی توابع و ملحقات آن به پیش خریدار. «تکمیل» به معنای آن است که آپارتمان از نظر ظاهری، تجهیزات، انشعابات، گرمایش، سرمایش، نقاشی و نظافت نهایی کاملاً قابل استفاده بوده و قسمت های مشاعی نیز عرفاً امکان بهره برداری را فراهم کنند. انباری و پارکینگ نیز جزو تکمیل محسوب می شوند.
جریمه تأخیر در تحویل: تعیین وجه التزام روزانه برای هر روز تأخیر در تحویل ملک.
حق پیش خریدار برای تکمیل ملک: در برخی قراردادها پیش بینی می شود که در صورت تأخیر پیش فروشنده در تکمیل، پیش خریدار بتواند رأساً اقدام به تکمیل نماید و هزینه های مربوطه را از اموال پیش فروشنده یا از اقساط باقیمانده کسر کند.
تاریخ حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند تفکیکی: تعیین تاریخ دقیق حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی تفکیکی آپارتمان به نام پیش خریدار.
جریمه تأخیر در تنظیم سند: تعیین وجه التزام روزانه برای هر روز تأخیر در تنظیم سند رسمی.
حق کسر وجه التزام از اقساط نهایی: پیش خریدار مجاز خواهد بود که در صورت تأخیر پیش فروشنده در تحویل و تنظیم سند رسمی، وجه التزام توافق شده را از محل اقساط نهایی (مربوط به تحویل و تنظیم سند) کسر کند.

۷. سایر تعهدات و مسئولیت های پیش فروشنده

فراتر از تحویل و سند، پیش فروشنده تعهدات دیگری نیز دارد که برای حفظ حقوق پیش خریدار و کیفیت پروژه حیاتی هستند.

بیمه مسئولیت و ضمانت عیوب بنا: پیش فروشنده موظف است ساختمان را در قبال خسارات ناشی از عیوب بنا و ساختمان، تجهیزات و عدم رعایت ضوابط قانونی، نزد یکی از شرکت های بیمه به نفع پیش خریدار بیمه نماید. در صورتی که خسارات وارده بیش از مبلغ بیمه باشد، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خواهد بود.
کسری یا افزایش متراژ:
- در صورتی که مساحت بر اساس صورت مجلس تفکیکی تا ۵% (پنج درصد) بیشتر از متراژ قرارداد باشد، پیش خریدار حق فسخ ندارد و باید مابه التفاوت را بر مبنای نرخ مندرج در قرارداد بپردازد.
- در صورتی که افزایش متراژ بیش از ۵% باشد، پیش خریدار صرفاً حق فسخ قرارداد را دارد.
- چنانچه مساحت کمتر از ۹۵% (نود و پنج درصد) متراژ قرارداد باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند با صرف نظر از حق فسخ، خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری مطالبه و وصول کند.
- حتی اگر کسری متراژ بین ۰ تا ۵% باشد، پیش فروشنده مکلف به جبران خسارت پیش خریدار بر پایه قیمت روز بنا و نظر کارشناس رسمی دادگستری است.
حقوق دولتی و هزینه ها: کلیه حقوق دولتی و هزینه ها از قبیل مالیات نقل و انتقال، عوارض نوسازی، پسماند، خدمات، مشاغل، آموزش و پرورش، نصف هزینه های محضر (حق الثبت، حق التحریر، بهای اوراق مصرفی)، کل هزینه های مربوط به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، استعلامیه ها تا مرحله صدور سند به نام پیش خریدار، بر عهده پیش فروشنده است. در صورت پرداخت این هزینه ها توسط پیش خریدار، وی حق مطالبه و کسر آن از اقساط را خواهد داشت.
فک رهن و آزادسازی ملک: اگر عرصه ملک در رهن بانک یا دارای هرگونه مانع حقوقی باشد، پیش فروشنده متعهد است تا تاریخ مشخصی نسبت به فک رهن یا رفع موانع اقدام کند. در صورت عدم اقدام، پیش خریدار حق فسخ قرارداد و مطالبه قیمت روز واحد پیش خریداری شده را به عنوان وجه التزام خواهد داشت. همچنین، در صورت ورود خسارت به پیش خریدار به دلیل عدم فک رهن، پیش فروشنده مسئول پرداخت آن خواهد بود.

آگاهی از تمامی تعهدات مندرج در مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان، می تواند از بسیاری از مشکلات آینده جلوگیری کرده و یک معامله امن را تضمین کند.

۸. تضمین انجام تعهدات (چک یا سفته)

برای اطمینان بیشتر از انجام تعهدات پیش فروشنده، معمولاً در مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان، تضمیناتی در نظر گرفته می شود. این تضمینات می تواند شامل ارائه چک یا سفته از سوی پیش فروشنده باشد:

چک تضمین فک رهن: یک فقره چک به مبلغ مشخص و تاریخ معین، از بابت تضمین فک رهن تحویل پیش خریدار می گردد. پس از فک رهن و آزاد شدن سند، پیش خریدار متعهد به عودت چک است.
چک تضمین تعهدات ساخت، تحویل و سند: یک فقره چک دیگر به مبلغی مشخص، از بابت تضمین تعهدات پیش فروشنده در خصوص تکمیل، تحویل، تنظیم سند رسمی و کیفیت مصالح استفاده شده، به پیش خریدار تحویل می شود. این چک ها پس از انجام کامل و بدون نقص تعهدات از سوی پیش فروشنده و عدم وجود هرگونه دین یا خسارت، عودت داده خواهند شد.

تبصره ۳: لازم به ذکر است که این چک ها صرفاً جنبه تضمینی دارند و مسئولیت پیش فروشنده محدود به مبلغ چک نیست. در صورتی که میزان وجه التزام و خسارات وارده از مبلغ چک ها بیشتر باشد، پیش فروشنده همچنان مسئول پرداخت مابه التفاوت دین خواهد بود و ذمه او مشغول است.

۹. حل و فصل اختلافات

هرچقدر هم یک مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان جامع و کامل باشد، باز هم احتمال بروز اختلاف میان طرفین وجود دارد. بنابراین، پیش بینی مرجع حل و فصل اختلافات از اهمیت بالایی برخوردار است:

مراجع قضایی: معمولاً مرجع صالح برای رسیدگی به اختلافات ناشی از این قراردادها، مراجع قضایی (دادگاه های حقوقی) هستند.
داوری: طرفین می توانند در صورت توافق، داوری را به عنوان مرجع حل اختلاف پیش بینی کنند. داوری می تواند فرایند رسیدگی به اختلافات را سریع تر و تخصصی تر کند، اما باید شرایط و شیوه انتخاب داور یا داوران به دقت در قرارداد مشخص شود. انتخاب داور متخصص در امور ساخت و ساز و حقوق املاک می تواند بسیار کمک کننده باشد.

۱۰. نسخ قرارداد و تاریخ امضاء

در پایان، باید تعداد نسخ مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان و تاریخ دقیق تنظیم و امضای آن ذکر شود. معمولاً قرارداد در سه نسخه متحدالمتن و الاعتبار (یک نسخه برای پیش خریدار، یک نسخه برای پیش فروشنده و یک نسخه برای آرشیو دفتر اسناد رسمی) تنظیم و امضا می گردد که تمامی نسخ یکسان و لازم الاجرا هستند. ذکر محل تنظیم قرارداد نیز (مثلاً شهر مشهد) از اهمیت برخوردار است.

ریسک های رایج در مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان و راهکارهای مقابله

معاملات پیش فروش آپارتمان، همانند هر سرمایه گذاری دیگری، با ریسک هایی همراه است که شناخت و مدیریت آن ها برای موفقیت معامله ضروری است. این بخش به بررسی رایج ترین خطرات و ارائه راهکارهای عملی برای مقابله با آن ها می پردازد تا هر دو طرف معامله بتوانند با دیدی باز و آمادگی کامل، وارد این عرصه شوند.

۱. ریسک های پیش خریدار و نحوه کاهش آن ها

پیش خریداران، به دلیل سرمایه گذاری بر روی مال آینده، معمولاً در معرض ریسک های بیشتری قرار دارند. آگاهی از این خطرات و راهکارهای کاهش آن ها، می تواند آرامش خاطر بیشتری برای پیش خریدار به ارمغان آورد.

تأخیر در ساخت یا تحویل: این یکی از شایع ترین ریسک هاست.
- راهکار: درج وجه التزام سنگین و قابل اجرا در مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان برای هر روز تأخیر. همچنین، پیش بینی حق کسر وجه التزام از اقساط نهایی می تواند فشار لازم را بر پیش فروشنده وارد کند.
عدم رعایت کیفیت مصالح و نقشه های توافق شده: ممکن است پیش فروشنده از مصالحی با کیفیت پایین تر از آنچه تعهد کرده استفاده کند.
- راهکار: پیوست کردن فهرست دقیق مصالح و شناسنامه فنی به قرارداد. بازدیدهای منظم از پروژه (در صورت توافق)، اخذ تضمین های لازم و حق مطالبه خسارت بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری در صورت عدم رعایت کیفیت.
مشکلات حقوقی سند ملک (رهن، توقیف، معامله معارض): ممکن است ملک در رهن بانک باشد یا دچار توقیف و بازداشت شود.
- راهکار: استعلام دقیق از اداره ثبت اسناد و املاک پیش از عقد قرارداد. درج تعهد فک رهن با تاریخ مشخص و تعیین وجه التزام بالا برای عدم فک رهن. اطمینان از ثبت رسمی قرارداد در دفاتر اسناد رسمی برای جلوگیری از معاملات معارض.
ورشکستگی سازنده: در صورت ورشکستگی پیش فروشنده، سرمایه پیش خریدار به خطر می افتد.
- راهکار: بررسی سابقه و اعتبار سازنده. اخذ تضمین های قوی مانند بیمه نامه مسئولیت، ارائه چک های تضمینی و اطمینان از انجام حداقل ۳۰% تعهدات ساخت در زمان پیش فروش.
فروش یک واحد به چند نفر: متأسفانه این نوع کلاهبرداری هنوز هم مشاهده می شود.
- راهکار: مهم ترین راهکار، تنظیم رسمی مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان در دفتر اسناد رسمی است. ثبت رسمی، مانع از ثبت معاملات معارض می شود و در صورت بروز این مشکل، حق با پیش خریدار اولی است که قرارداد رسمی ثبت کرده است.

در معاملات پیش فروش آپارتمان، بررسی دقیق سابقه سازنده و مشاوره با وکیل متخصص پیش از هرگونه اقدام، می تواند اطمینان خاطر را به ارمغان آورد.

۲. ریسک های پیش فروشنده و نحوه کاهش آن ها

پیش فروشندگان نیز در این معاملات با ریسک هایی مواجه هستند که مدیریت صحیح آن ها برای پایداری پروژه ضروری است.

عدم پرداخت به موقع اقساط توسط پیش خریدار: تأخیر در پرداخت اقساط می تواند موجب اخلال در برنامه زمان بندی ساخت و تأمین مالی پروژه شود.
- راهکار: درج وجه التزام مشخص و منطقی برای تأخیر در پرداخت اقساط. پیش بینی حق فسخ قرارداد برای پیش فروشنده در صورت عدم پرداخت اقساط معوقه پس از اخطار کتبی و گذشت مهلت قانونی.
افزایش ناگهانی هزینه های ساخت: نوسانات بازار مصالح و دستمزدها می تواند هزینه های پروژه را به شدت افزایش دهد.
- راهکار: پیش بینی مکانیزم تعدیل قیمت در مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان بر اساس شاخص های رسمی (مثلاً شاخص بهای کالاها و خدمات سازمان برنامه و بودجه) یا توافق بر روی قیمت مقطوع و قطعی برای کاهش این ریسک. با این حال، باید توجه داشت که قانون پیش فروش ساختمان به نوعی قیمت ثابت را توصیه کرده است. توافق بر مکانیزم های تعدیل قیمت باید با دقت و مشاوره حقوقی انجام شود.

با شناسایی این ریسک ها و اتخاذ تدابیر پیشگیرانه، هر دو طرف می توانند به یک مبادله برد-برد دست یابند و تجربه ای مثبت از پیش فروش آپارتمان داشته باشند.

نمونه مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان (کامل و قابل ویرایش)

در ادامه یک نمونه مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان جهت آشنایی کلی ارائه شده است. این نمونه قرارداد شامل بندهای اساسی و کلیدی است که در یک قرارداد پیش فروش باید مدنظر قرار گیرد. لازم به تأکید مجدد است که این نمونه صرفاً جنبه آموزشی و آشنایی دارد و هرگز نباید بدون مشاوره با وکیل متخصص و متناسب سازی با شرایط خاص هر معامله، مورد استفاده قرار گیرد. ماهیت هر معامله پیش فروش منحصر به فرد است و نیاز به بررسی دقیق توسط کارشناس حقوقی دارد.

عنوان: مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان

تاریخ تنظیم: …………………………

شماره ثبت در دفترخانه: …………………………

این قرارداد (مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان) به موجب ماده ۱۰ قانون مدنی، قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و آیین نامه های اجرایی مربوطه و سایر مقررات مرتبط، در تاریخ فوق و در شهر ………………………… بین طرفین ذیل الذکر منعقد گردید:

ماده ۱: مشخصات طرفین قرارداد

۱-۱- پیش فروشنده/پیش فروشندگان:

نام و نام خانوادگی: ………………………… فرزند: ………………………… شماره شناسنامه: ………………………… صادره از: ………………………… کد ملی: ………………………… متولد: ………………………… نشانی: …………………………………………………………………………………… تلفن: …………………………

در صورت وجود وکیل/قیم/ولی/وصی: نام و نام خانوادگی: ………………………… فرزند: ………………………… شماره شناسنامه: ………………………… متولد: ………………………… به موجب ………………………… (نوع سند نمایندگی و شماره آن). مسئولیت وکیل و اصیل در انجام تعهدات قراردادی از نوع تضامنی است.

۱-۲- پیش خریدار/پیش خریداران:

ماده ۲: موضوع قرارداد و مشخصات ملک مورد پیش فروش

موضوع این قرارداد، پیش فروش ششدانگ یک دستگاه آپارتمان با کاربری: مسکونی/اداری/تجاری به مساحت تقریبی ………………… متر مربع در طبقه ………………… (سمت شرقی/غربی/جنوبی/شمالی) واحد شماره …………………، در حال ساخت توسط پیش فروشنده در ششدانگ یک قطعه زمین به مساحت ………………… متر مربع ملکی و دارای پلاک ثبتی ………………… فرعی از ………………… اصلی واقع در بخش ………………… ثبتی به نشانی دقیق: استان …………………، شهر …………………، خیابان …………………، کوچه …………………، پلاک …………………، قطعه ……………………….. این زمین دارای سند مالکیت شماره ………………… مورخ ………………… می باشد و دارای پروانه ساخت کل ساختمان به شماره ………………… مورخه ………………… صادره از شهرداری منطقه ………………… شهر ………………… است.

به انضمام کلیه حقوق آتی پیش فروشنده ناشی از یک رشته برق اختصاصی، آب و گاز (در صورت فراهم شدن امکانات) و یک خط تلفن ثابت که باید در زمان تکمیل و تحویل مورد پیش فروش از جانب پیش فروشنده در واحد نصب و مورد بهره برداری قرار گیرد. همچنین مورد پیش فروش دارای ………………… واحد پارکینگ اختصاصی به مساحت ………………… متر مربع در طبقه ………………… و دارای ………………… واحد انباری اختصاصی به مساحت ………………… متر مربع در طبقه ………………… می باشد. مورد پیش فروش با قدرالسهم از عرصه کل و از سایر قسمت های مشاعی و مشترک طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن است.

ماده ۳: مشخصات فنی و معماری آپارتمان مورد پیش فروش

آپارتمان پیش فروش شده دارای مشخصات فنی و معماری زیر است (مشخصات دقیق مطابق شناسنامه فنی و نقشه های پیوست قرارداد):

علاوه بر یک هال (تی وی روم)، دارای سالن پذیرایی و سالن غذاخوری و تعداد ………………… اتاق خواب.
آشپزخانه با کابینت از نوع ………………… و هود به عرض و طول ………………… × ………………… و سینک ظرفشویی دو لگنه از نوع ………………… و گاز توکار از مارک ………………… .
تعداد ………………… سرویس بهداشتی و دستشویی، کاشی کاری تا سقف با استفاده از کاشی ………………… و توالت ایرانی و فرنگی از نوع چینی ………………… با حمام با دوش/وان که تمامی شیرآلات از نوع ………………… ایرانی/خارجی ساخت کشور ………………… از نوع درجه یک.
تعداد ………………… دستگاه کولر گازی/آبی ………………… هزار سلولزی/پوشال دار.
فیوز مرکزی برق و تمام کلید و پریزهای منصوبه و دیجیتال و کلیدها و پریزهای درجه یک ساخت ایران از کارخانه ………………… .
کمدهای لباس به اندازه ………………… × ………………… × ………………… در همه اتاق خواب ها.
درهای داخلی از چوب از نوع ………………… و لولاهای درجه یک.
درب ورود به آپارتمان تک لنگه/دو لنگه از چوب ………………… با دستگیره و قفل ایرانی ساخت کارخانه ………………… و قفل شب بند و نرده فلزی به ضخامت ………………… سانتی متر تاشو و کرکره ای با قفل و کلید مربوطه درجه یک.
آپارتمان با رنگ آمیزی آستری و رویه پلاستیکی/روغنی از نوع رنگ ………………… ساخت کارخانه ………………… .
سیم کشی داخلی برق و تلفن و آنتن های رادیو و تلویزیون و کانال های کولر در سالن پذیرایی و سالن غذاخوری ………………… و در هال (تی وی روم) و در اتاق های خواب و آشپزخانه و سرویس ها.
رادیاتورهای ………………… پره شوفاژ در سالن پذیرایی و سالن غذاخوری و به تعداد ………………… و در هال و اتاق های خواب از نوع رادیاتورهای ساخت کارخانه ………………… .
پوشش کف سالن ها سنگ/سرامیک یا پارکت مرغوب از نوع ………………… .
پوشش کف اتاق های خواب ………………………………. .
قرنیز دور اتاق ها در اتاق خواب ها و در سالن سنگ ………………… .
پوشش کف راهروها ………………………………. .
پنجره های دوجداره ساخت کارخانه ………………… .
پوشش کف پارکینگ و انباری ………………… .
آیفون تصویری از نوع ………………… ساخته شرکت ………………… .
سایر موارد: ………………… .

تبصره: شناسنامه فنی مستقل این واحد و فهرست مصالح مصرفی، پس از امضای طرفین، جزء لاینفک این قرارداد محسوب می گردد.

ماده ۴: مشخصات فنی و معماری کل ساختمان

مشخصات فنی و معماری ساختمان که مورد پیش فروش در آن در حال ساخت است عبارت از موارد مشروحه ذیل می باشد:

کاربری زمین پلاک ثبتی مرقوم ………………… و مساحت کل عرصه ………………… مترمربع.
زیربنای کل ساختمان با عنایت به پروانه ساخت شماره فوق که تصویر آن از سوی پیش فروشنده مطابقت آن با اصل پروانه گواهی گردیده و ضمیمه این سند و جزء لاینفک آنست به مقدار ………………… متر مربع.
تعداد طبقات ساختمان به تعداد ………………… طبقه و هر طبقه به تعداد ………………… واحد با کاربری ………………… می باشد.
نوع مصالح مصرفی ساختمان از هر حیث به شرح فهرست ضمیمه امضاء شده از جانب طرفین که جزء لاینفک این سند است.
شناسنامه فنی هر واحد به شرح برگ ضمیمه امضاء شده طرفین که از ارکان این سند و جزء لاینفک آنست.
نمای بیرونی ساختمان عبارت است از ………………… .
سیستم گرمایش و سرمایش ساختمان و آپارتمان مورد پیش فروش عبارت است از ………………… .
درب پارکینگ و ساختمان از جنس ………………… با ریموت کنترل برقی.
تعداد ………………… خط آسانسور با تمام لوازم آن از شرکت ………………… .
پیش فروشنده مکلف است برای آپارتمان موصوف برق مستقل، آب لوله کشی، انشعاب گاز (در صورتی که تا موقع تنظیم سند رسمی به منطقه گاز داده شود)، تأسیسات کامل شوفاژ (دیگ و مشعل و موتورخانه و غیره) تهیه نماید و هزینه جمیع این موارد در قیمت محاسبه شده است.

ماده ۵: ثمن معامله و نحوه پرداخت

۵-۱ – ثمن معامله بابت هر متر مربع مفید بنا پس از تکمیل به شرح و با مشخصاتی که در این قرارداد آورده شده عبارت است از ………………… ریال معادل ………………… تومان می باشد که پس از تعیین مساحت دقیق، مبلغ کل ثمن تعیین خواهد شد.

۵-۲ – مبلغ ………………… ریال معادل ………………… تومان از ثمن معامله به صورت نقدی / طی چک شماره ………………… عهده بانک ………………… مورخ ………………… در تاریخ ………………… از طرف پیش خریدار به پیش فروشنده پرداخت شد/خواهد شد. پیش فروشنده با امضای قرارداد اقرار به دریافت مبلغ مذکور می نماید.

۵-۳ – مبلغ ………………… ریال معادل ………………… تومان از ثمن معامله همزمان با تحویل واحد با مشخصات توافق شده در قرارداد به پیش فروشنده پرداخت می گردد.

۵-۴ – مبلغ ………………… ریال معادل ………………… تومان از ثمن معامله همزمان با تنظیم سند تفکیکی آپارتمان به نام پیش خریدار، به پیش فروشنده پرداخت می گردد.

تبصره ۱: جریمه تأخیر پیش خریدار در پرداخت اقساط

در صورتی که پیش خریدار در تاریخ مقرر شده نسبت به پرداخت اقساط ثمن قرارداد اقدام ننماید، مراتب به موجب اظهارنامه به پیش خریدار اعلام می گردد. در صورتی که ظرف ۷ روز پس از تاریخ ارسال اظهارنامه، اقساط معوقه پرداخت نگردید، پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. در صورت فسخ قرارداد از سوی پیش فروشنده، تمامی ثمن قراردادی ظرف ۱۰ روز از تاریخ فسخ با کسر ۱۰ درصد از باب وجه التزام به پیش خریدار عودت می گردد. عدم پرداخت وجه دریافتی به شرح فوق، مستلزم پرداخت خسارت تأخیر تأدیه می باشد.

تبصره ۲: در صورتی که پیش خریدار به تعهدات خود در خصوص پرداخت ثمن قرارداد در تاریخ های مشخص شده اقدام ننماید، پس از ارسال اظهارنامه از سوی پیش فروشنده، می بایست مبلغ ………………… ریال به صورت روزانه از باب وجه التزام به پیش فروشنده پرداخت نماید. لازم به ذکر است مبلغ وجه التزام با خسارت تأخیر تأدیه قابل جمع نمی باشد. در صورت فسخ قرارداد از سوی پیش فروشنده، از تاریخ فسخ قرارداد، دریافت وجه التزام منتفی می باشد.

ماده ۶: تعهدات پیش فروشنده در خصوص تکمیل، تحویل و تنظیم سند

۶-۱- پیش فروشنده مکلف است در تاریخ ………………… ملک را با تمام توابع و ملحقات و منضمات ذکر شده در این قرارداد تکمیل کرده و به موجب صورتجلسه تحویل به پیش خریدار تسلیم کند. وجه الالتزام تأخیر تسلیم روزانه ………………… ریال می باشد که در صورت عدم تسلیم به موقع، پیش فروشنده موظف است آن را به پیش خریدار پرداخت کند.

۶-۲- منظور از تکمیل آنست که آپارتمان مورد معامله از نظر ظاهری و از لحاظ تجهیزات و لوله کشی و سیم کشی، آب و برق و وسایل گرمایش و سرمایش و نقاشی و نظافت نهایی کاملاً قابل استفاده بوده و قسمت های مشاعی نیز در شرایطی باشد که عرفاً استفاده از آپارتمان عملی باشد. تعریف تکمیل، انباری و پارکینگ را هم شامل می شود.

۶-۳- در صورتی که آپارتمان موصوف در موعد مقرر تکمیل نشده باشد، پیش خریدار می تواند به حساب پیش فروشنده اقدام به تکمیل نماید و هزینه های انجام شده را از اموال پیش فروشنده تأمین نماید. در این حالت پیش فروشنده حق اعتراض نسبت به قیمت اعلام شده را از خود سلب و ساقط می نماید.

۶-۴- پیش فروشنده مکلف است در تاریخ ………………… با حضور در دفتر اسناد رسمی شماره ………………… نسبت به تنظیم سند تفکیکی آپارتمان به نام پیش خریدار یا قائم مقام قانونی آن اقدام نماید. عدم اقدام مستلزم پرداخت وجه التزام به میزان روزانه ………………… ریال می باشد.

۶-۵- لازم به ذکر است پیش خریدار مجاز خواهد بود که در صورت تأخیر پیش فروشنده در تحویل و تنظیم سند رسمی، نسبت به کسر وجه التزام توافق شده از محل اقساط موضوع تحویل و تنظیم سند مندرج در ماده ۵ قرارداد اقدام نماید.

ماده ۷: سایر تعهدات و مسئولیت های پیش فروشنده

۷-۱- پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و ساختمان و علی الخصوص ناشی از عیب بنای آپارتمان و ضمایم مورد پیش فروش و تجهیزات ساختمان و مورد پیش فروش و هم چنین خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهات و با هزینه خود نزد یکی از شرکت های بیمه ایرانی به نفع پیش خریدار یا قائم مقام پیش خریدار بیمه نماید.

۷-۲- در صورت بروز خسارات مرقوم چنانچه میزان خسارات وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق شرکت بیمه پرداخت می شود، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

۷-۳- تعهدات پیش فروشنده که به مرجع صادر کننده پروانه ساختمان از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی و بهداشتی و نظایر آن با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد کماکان به عهده و با هزینه پیش فروشنده خواهد بود که از این بابت هیچگونه وجهی را پیش خریدار نباید بپردازد.

۷-۴- چنانچه مساحت آپارتمان و پارکینگ مورد پیش فروش بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیشتر از مقدار مشخص شده در بالا باشد، مابه التفاوت بر مبنای نرخ مندرج در قسمت بها (قیمت) این سند رسمی مورد محاسبه قرار خواهد گرفت. لیکن در صورتی که مساحت مزبور مورد پیش فروش تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای هر بخش از مورد پیش فروش باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ این سند را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً و فقط پیش خریدار یا قائم مقام پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

۷-۵- چنانچه مساحت آپارتمان و بخش های منضم به آن (پارکینگ اختصاصی) کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مورد پیش فروش باشد، پیش خریدار یا قائم مقام پیش خریدار حق فسخ این قرارداد را دارد یا می تواند از حق فسخ خود صرف نظر کرده و خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی توسط یک نفر کارشناس رسمی دادگستری به انتخاب کانون کارشناسان رسمی دادگستری از پیش فروشنده یا قائم مقام پیش فروشنده مطالبه و وصول کند. لازم به ذکر است در صورتی که کسری متراژ کمتر از ۵ درصد یا به میزان ۵ درصد باشد، در این حالت نیز پیش فروشنده می بایست بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی توسط یک نفر کارشناس رسمی دادگستری به انتخاب کانون کارشناسان رسمی دادگستری خسارات پیش خریدار یا قائم مقام او را جبران نماید.

۷-۶- در کلیه مواردی که پیش خریدار به دلیل تخلف پیش فروشنده از حق فسخ استفاده و آن را اعمال می نماید، پیش فروشنده باید خسارات وارده را بر مبنای قیمت روز مورد معامله و بر اساس میزان ثمن پرداخت شده به پیش خریدار پرداخت نماید. حق فسخ بیان شده در قرارداد فوریت نداشته و درخواست انجام تعهدات از سوی پیش خریدار مسقط حق فسخ نمی باشد.

۷-۷- حقوق دولتی و هزینه ها از قبیل مالیات نقل و انتقال، عوارض نوسازی، پسماند، خدمات، مشاغل و آموزش و پرورش و نصف خرج محضر اعم از حق الثبت، حق التحریر، بهای اوراق مصرفی، کل هزینه های مربوط به اخذ پایان کار و اخذ صورت مجلس تفکیکی، استعلامیه ها تا مرحله صدور سند به نام پیش خریدار، به عهده پیش فروشنده است.

۷-۸- چنانچه حقوق دولتی و هزینه هایی که طبق مقررات با عنایت به شرح بالا بر عهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت شده باشد، پیش خریدار می تواند با ارائه قبض پرداختی نسبت به مطالبه آن از پیش فروشنده اقدام نماید. لازم به ذکر است در صورتی که پیش خریدار بابت ثمن قرارداد به پیش فروشنده بدهکار باشد، پیش خریدار مجاز به کسر بدهی پیش فروشنده از محل بدهکاری می باشد.

۷-۹- با توجه به اینکه عرصه ملک در زمان خرید در رهن بانک ………………… می باشد، پیش فروشنده متعهد می گردد تا مورخ ………………… نسبت به فک رهن از ملک و آزاد سازی سند اقدام نماید. در صورت عدم اقدام در تاریخ مشخص شده، پیش خریدار اختیار فسخ قرارداد و مطالبه قیمت روز واحد پیش خریداری شده را از باب وجه التزام خواهد داشت. در صورتی که به واسطه اقدام بانک جهت وصول مطالبات خود خسارتی اعم از کلی و جزئی به پیش خریدار وارد گردد، پیش فروشنده متعهد و مکلف به پرداخت قیمت روز آپارتمان بعلاوه ۳۰ درصد بالاسری به پیش خریدار از باب وجه التزام می باشد.

ماده ۸: تضمین انجام تعهدات

۸-۱- یک فقره چک به مبلغ ………………… ریال به تاریخ ………………… از بابت تضمین فک رهن تحویل پیش خریدار گردید. پیش خریدار متعهد می گردد پس از فک رهن نسبت به عودت چک به پیش فروشنده اقدام نماید.

۸-۲- یک فقره چک به مبلغ ………………… ریال به تاریخ ………………… از بابت تضمین تعهدات پیش فروشنده در خصوص تحویل، تنظیم سند و متریال استفاده شده تحویل پیش خریدار گردید. پس از انجام تعهدات از سوی پیش فروشنده و در صورت عدم وجود دین، چک مذکور به پیش فروشنده تحویل می گردد.

تبصره ۳: در صورتی که میزان وجه التزام و خسارات وارده از مبلغ چک ها بیشتر باشد، ذمه پیش فروشنده همچنان مشغول و متعهد به پرداخت الباقی دین می باشد.

ماده ۹: حل و فصل اختلافات

در صورت وقوع اختلاف فی مابین طرفین قرارداد، مراجع قضایی در خصوص تمامی تعهدات قراردادی صالح به رسیدگی می باشند.

ماده ۱۰: نسخ قرارداد و تاریخ امضاء

این قرارداد در تاریخ ………………… و در ۱۰ ماده و سه تبصره در ۳ نسخه متحدالمتن و الاعتبار در شهر ………………… تنظیم و ثبت و امضاء و تکمیل شده که نسخه ای از آن به پیش خریدار و نسخه دیگر به پیش فروشنده و نسخه ای ویژه آرشیو این دفتر می باشد که همه نسخ یکسان و لازم الاجرا است.

محل امضاء:

پیش فروشنده: (امضاء و اثر انگشت) پیش خریدار: (امضاء و اثر انگشت)

نتیجه گیری

سفر در مسیر معاملات پیش فروش آپارتمان، تجربه ای است که می تواند هم بسیار سودمند و هم پر از چالش باشد. همانطور که در این راهنمای جامع به آن پرداخته شد، مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان، سندی است که نه تنها آینده یک ملک، بلکه آینده مالی و آرامش خاطر طرفین را تضمین می کند. هر بند از این قرارداد، مانند ستونی است که بنای معامله را استوار نگه می دارد و نادیده گرفتن هر یک از آن ها، می تواند به فروریختن کل بنا منجر شود.

تجربه نشان داده است که دقت و وسواس در مراحل اولیه تنظیم قرارداد، به مراتب آسان تر و کم هزینه تر از رفع مشکلات و اختلافات در مراحل بعدی است. از احراز هویت دقیق طرفین و بررسی کامل مدارک تا شفاف سازی جزئیات فنی و مالی، همگی گام هایی هستند که باید با نهایت وسواس برداشته شوند. به یاد داشته باشید که در این مسیر، آگاهی، بهترین سپر دفاعی و بهترین ابزار برای احقاق حقوق است.

پیش از هرگونه امضاء، هر دو طرف معامله (پیش خریدار و پیش فروشنده) باید با وکیل متخصص در امور املاک و قراردادها مشورت کنند. این مشاوره تخصصی، به شما کمک می کند تا مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان را متناسب با شرایط خاص خود تنظیم کرده، تمامی ریسک ها را شناسایی و برای آن ها راهکار مناسب بیندیشید. سرمایه گذاری در بخش مسکن، نیازمند احتیاط، دانش و آگاهی عمیق از حقوق و تعهدات است تا تجربه ای شیرین و موفقیت آمیز را رقم بزنید و از ثمره زحمات خود بهره مند شوید.

برچسب ها