پیش خرید و پیش فروش آپارتمان
با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در سال های اخیر در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند. وقتی به آمار حداقل یک دهه گذشته بازار مسکن توجه شود، می توان به این نکته رسید که همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است. پیش خرید آپارتمان و پیش فروش آن مکمل یک دیگرند و از سوی سایر افراد جامعه برای این صورت می گیرد تا بازار خرید و فروش املاک بتواند داغ بماند.
برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان مانند شروط ضمن شده در پیش فروش پروژه تندیس منطقه 22 می‌تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند، زیرا در این معامله ملک قابل رویت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رویت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد » فروشنده سلب مسئولیت نماید. همچنین شاید صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود و برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف شود؛ پس نتیجتاً باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب و مورد امضای طرفین قرار گیرد. را در این لینک بخوانید.
تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان
نکته اول
برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در ابتدای امر باید مشخصات طرفین از جمله نام و تاریخ تولد و شماره شناسنامه و نشانی و شماره تماس و… قید و همچنین باید مشخص شود، فروشنده چه سمتی دارد و آیا می‌تواند در مورد ملک معامله‌ای انجام دهد. ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سند باشد و یا شاید سازنده ملک است که بر اساس توافقات سهمی از آپارتمان در حال ساخت را دارد. پس مهم‌ترین مسأله در آغاز کار این است که مشخص شود، آیا فروشنده می‌تواند ملک را منتقل کند یا خیر.
بسیاری از دعاوی به دلیل بی توجهی خریداران به همین امر صورت می‌پذیرد که مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را به دقت مطالعه و بررسی نمی‌نمایند و با مدارک شناسایی فروشنده از جمله شناسنامه و کارت ملی تطبیق نمی‌دهند و حتی برخی این امر مهم را به افراد مستقر در بنگاه می‌سپارند که خود منشأ بسیاری از اختلافات و سوء استفاده‌هاست.
نکته دوم
بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخصات مورد معامله است که باید به دقت و با جزییات کامل ذکر شود. از جمله مساحت و طبقه و واحد و شماره ثبت ملک اصلی است در ادامه مورد معامله باید منضمات آپارتمان که عرفا جز ملحقات ملک است ذکر شود؛ از جمله اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و… و پارکینگ و انباری است که ترجیحاً محل پارکینگ و انباری نیز باید ذکر شود.
نکته سوم
در بند بعدی این قرارداد باید مشخصات ملک از جمله نقشه و تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح ( رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و… ) ذکر که هر یک از موارد خود ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات شود.
بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخصات فنی و معماری ساختمان که کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی باید ذکر گردد. می‌توان برای ضمانت اجرای این تعهدات عنوان کرد، ملک هر کدام از این شرایط را نداشته باشد با توجه به نظر کارشناس از ثمن معامله کاسته می‌شود و یا خریدار حق فسخ معامله را دارد.
نکته چهارم
بهای ملک و چگونگی پرداخت آن نیز امری است که باید با دقت و با جزییات در قرارداد پیش فروش آپارتمان اعلام شود. معمولاً بهترین شیوه، الزام خریدار به پرداخت قسمتی از بها بر اساس مراحل پیشرفت کار است که با رسیدن به هر مرحله که زمان آن نیز در قرارداد پیش فروش آپارتمان تعیین می شود، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است؛ که در صورت عدم پرداخت فروشنده می‌تواند برای خود حق فسخ قائل شود و یا به صورت روزشمار خسارت تعیین گردد و یا به تعداد روزهای دیرکرد فروشنده نیز می‌تواند تحویل ملک را به تأخیر بیندازد.
معمولاً بخشی از مبلغ قابل پرداخت در معامله به زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می‌گردد که پیشنهاد کارشناسان این است که تفاوت قیمت ملک بدون سند ( اصطلاحاً قولنامه‌ای ) و ملک سنددار برای زمان تنظیم سند باقی بماند تا به هر دلیلی فروشنده از تنظیم سند رسمی کوتاهی نمود خریدار مغبون و متضرر نشود، تا اگر عدم تنظیم سند منجر به اقامه دعوای الزام تنظیم سند رسمی شد که هزینه‌های اجرای آن ناچار توسط خریدار باید پرداخت شود تا اجرای حکم محقق گردد را بتوان از مبلغ برداشت نمود و تهاتر کرد.
نکته پنجم
مسأله دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد اینکه شخص متعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالت‌نامه رسمی از صاحب سند برای این امر دارد یا خیر؟ که در صورت منفی بودن پاسخ، تعهد وی هیچ الزامی برای صاحب سند به وجود نمی‌آورد و این امر خود موجب مشکلات متعدد طرفین می شود.
یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش آپارتمان، تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید برای اجرای آن ضمانت اجرای محکمی قرار داد؛ که در صورت تأخیر خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید. با توجه به مسائل مختلفی که سازندگان با آن درگیرند، در تلاش‌اند زمان تحویل ملک را برای جلب خریدار کوتاه جلوه دهند و معمولاً به دلایل مختلف نمی‌توانند به تعهد خود پایبند باشند که این امر موجب ضرر خریداری می‌شود که برای سکونت در ملک خود برنامه‌ریزی نموده و هر روز تأخیر موجبات سختی و ضرر مالی وی می‌گردد، یکی از بهترین ضمانت اجراهای تعهد تحویل ملک خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملک است تا جبران خسارت خریدار را نماید.
فواید پیش خرید آپارتمان
- می توان پیش خرید آپارتمان ها رها به صورت کلی به افرادی پیشنهاد کرد که پول لازم را برای خرید خانه ندارند.
- از جمله فواید پیش خرید آپارتمان ها این است که این خانه ها قیمت کم تری را نسبت به خانه های آمده دارند. این میزان بین 10 تا 30 درصد است.
- کسی که قصد دارد این خانه ها را خریداری کند می تواند قرارداد قسطی ببندد و پول خرید مسکن را به صورت قسطی پرداخت کنید . این گونه پرداخت برای خریدار بسیار راحت است و بهتر از این است که همه پول را یک جا پرداخت کند.
- چون خانه هنوز به صورت کامل تکمیل نشده است خریدار می تواند حتی در روند ساخت خانه نظرات خود را هم اعمال کند و از وسایلی در ساخت خانه استفاده کند که به دلخواه خود وی استفاده شده است. را در این لینک بخوانید.
معایب پیش خرید آپارتمان
درست است که در بالا برای پیش خرید آپارتمان ها فواید بسیار زیادی وجود دارد و اما بهتر است قبل از این که تصمیمی درمورد پیش خرید آپارتمان بگیرید با معایب آن نیز در ادامه آشنا شوید:
- در خریدن آپارتمان ها معمولا خریدار و فروشنده به اختلافات زیادی خواهند رسید.
- در زمان پیش خرید آپارتمان ها هنوز به صورت کامل ساخته نشده اند و بنابراین همه معایب آن ها در زمان ساخت به چشم نمی آید.
- ممکن است در پایان یافتن زمان ساخت ملک خریدار نسبت به آن رضایتی نداشته باشد. هم چنین ممکن است خانه آن طور که خریدار تصور می کرده است نشود.
شاید فروشنده توانایی این را نداشته باشد تا خانه ها را به اتمام برساندو به همین دلیل هم همان طور آن را رها کند و فرار کند. این مورد بسیار در زمان پیش خرید آپارتمان ها دیده می شود. در این جا خریدار تنپیش‌خرید آپارتمان نسبت به خرید آپارتمان آماده چقدر برای سودآور است؟ چه عواملی بر تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان موثر هستند؟ باید در قراردادتان چه نکاتی را رعایت کنید تا سود بیشتری از پیش‌خرید ساختمان نصیبتان شود؟ برای آگاهی از تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان با قیمت خرید آپارتمان به صورت آماده و نقدی، با ایرابن همراه باشید و هوشمندانه به پای میز قرارداد بروید.
قرارداد پیش خرید آپارتمان چیست؟
پیش از آن‌که به سراغ به‌صرفه بودن پیش‌خرید آپارتمان و تفاوت قیمت آن برویم، باید تعریفی درست از این قرارداد داشته باشیم. پیش‌خرید آپارتمان به چه قراردادی اطلاق می‌شود و چه شرایطی دارد؟ پرداخت اقساط این قرارداد از جانب شما به‌عنوان پیش‌خریدار به چه صورت است و چه زمانی می‌توانید آپارتمان خود را از پیش‌فروشنده تحویل بگیرید؟ پیش خرید آپارتمان به این معناست که شما به‌عنوان پیش‌خریدار با پرداختن هزینه ساخت و ساز آپارتمان مورد نظرتان در دوره‌های زمانی معین یا به‌صورت یک‌جا، طبق قرارداد و در موعد مقرر مالک ساختمان می‌شوید.
ویژگی‌ها و امکانات آپارتمان، مشاعات، متراژ، طبقه هر واحد، زمان تحویل، تعداد اقساط، نحوه پرداخت و برخی دیگر از موارد موثر در ساخت و ساز و مرتبط با مشکلات و اختلافات احتمالی میان پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده باید به صورت دقیق در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان قید شوند. کدام نوع قرارداد پیش‌خرید را امضا می‌کنید؟ ساز و کار پرداخت اقساط آپارتمانی که می‌خواهید پیش‌خرید کنید، چگونه است؟ اقساطی که باید برای پیش‌خرید آپارتمان مورد نظرتان پرداخت کنید، چه تعداد است؟ حجم هر کدام از این اقساط چقدر است؟ آیا حجم همه اقساط با هم برابر است؟ اقساطی که به موعد تحویل آپارتمان نزدیک‌تر هستند، حجم بیشتری دارند یا کمتر؟
همه این‌ها سوالاتی است که باید برای تعیین تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان، به آن‌ها پاسخ دهید تا متوجه شوید که انعقاد قرارداد پیش‌خرید برایتان سودآور است یا نه. جدا از عوامل داخلی یا عواملی که تحت کنترلتان قرار دارند، برخی عوامل غیرقابل کنترل خارجی هم بر سودآور یا زیان‌آور بودن قرارداد پیش‌خرید ساختمان شما موثر هستند؛ عواملی از قبیل
- نرخ تورم،
- قیمت دلار،
- و رکود یا رونق بازار مسکن
نرخ تورم و کاهش ارزش پول کشور از عوامل موثر بر تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان و سودآور بودن معامله شماست.
هر چقدر در طول اجرای قرارداد و تا موعد تحویل آپارتمان، نرخ تورم بیشتر شود و پول بیشتر ارزشش را از دست بدهد، ارزش اقساطی که به زمان تحویل آپارتمان نزدیک‌تر است، نسبت به ارزش اقساطی که در ابتدای اجرای قرارداد پرداخت می‌شود، کمتر است. مثلا اگر در قرارداد توافق کرده باشید که اقساط پیش‌خرید آپارتمان را در 10 قسط 100 میلیون تومانی به صورت مساوی در بازه‌های زمانی مشخص در طول اجرای پروژه پرداخت کنید، در صورت بالا بودن نرخ تورم در طول این بازه زمانی، ارزش 100 میلیونی که در قسط آخر پرداخت می‌کنید، خیلی کمتر از ارزش 100 میلیون قسط اول است.
شرایط رونق یا رکورد بازار مسکن و میزان عرضه و تقاضا در این بازار در زمان اتعقاد قرارداد و زمانی که می‌خواهید آپارتمان آماده خود را به فروش برسانید، بر سودآور بودن معامله پیش‌خرید آپارتمان شما تاثیرگذار است.