مدارک لازم برای خرید و فروش آپارتمان

انواع سند ملک

خرید آپارتمان ارزان در بندر انزلی: شاید در هنگام خرید ملک عناوین مختلفی را در کنار عنوان سند شنیده باشید. انواع سند عبارتند از :

• سند ملکی مشاع
• سند ملکی شش دانگ
• سند ملکی تک برگ
• سند ملکی عرصه و اعیان
• سند ملکی تفکیکی
• سند ملکی وکالتی
• سند ملکی بنچاق
• سند ملکی منگوله‌دار
• سند ملکی رهنی

با شناخت هر یک از این انواع میتوانید خرید ایمن تر و دقیق تری را تجربه کنید. در هر صورت در این مقاله ما سعی بر آن داریم که شما را با مراحل و مدارک لازم برای سند زدن یک ملک آشنا کنیم و توضیحات هر کدام از این انواع را به مقاله دیگری موکول میکنیم.

مراحل معاملۀ ملک

واحد های آپارتمانی مدرن در خیابان معلم انزلی: معاملۀ ملک در ایران دارای چند مرحله است. توافق، دریافت کد رهگیری و ثبت در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند

الف – توافق :

مرحلۀ اول، توافقی است که خریدار و فروشنده با هم می‌کنند. در این توافق، نوشته‌ای کتبی به نام قول‌نامه می‌نویسند، به ‌عبارتی فروشنده و خریدار می‌گویند ما حرفی که بین خودمان زده‌ایم را قبول داریم و آن را مکتوب می‌کنیم. ممکن است شما با فروشنده، زمانی به توافق برسید که دفترخانه باز نباشد، برای همین قبل از سند زدن خانه می‌توانید یک مبایعه‌نامه بنویسید. درحال حاضر قول‌نامه و مبایعه‌نامه را یکی فرض می‌کنند. اما شما لازم است که تفاوت‌هایشان را بدانید.

تفاوت قول‌نامه و مبایعه‌نامه در چیست؟

اسم حقوقی قول‌نامه به مبایعه‌نامه تغییر داده شده است. قول‌نامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا ‌‌شود، و به دادگاه مراجعه می‌کنند، قول‌نامه محکمه‌پسند نیست و شرایط فقهی لازم را ندارد. زیرا اساس قانون ما در ایران فقه است. برای همین قول‌نامه را به مبایعه‌نامه تبدیل کردند. اگر دو نفر شاهد مرد زیر قول‌نامه را امضا ‌کنند به مبایعه‌نامه تبدیل می‌شود.

مبایعه نام در گذشته

حدود 100 سال پیش، نام مبایعه‌نامه، مجتهدنویس بود. زیرا مردم سواد کافی نداشته، و برای معامله از ملا و یا شیخ کمک می‌گرفتند که خود به اصول فقهی آگاه بود، در حقیقت او یک مبایعه‌نامه تنظیم می‌کرد.

بعد از مدتی و با بالارفتن سواد مردم، برای انجام معاملات به شیخ و یا ملا مراجعه نمی‌کردند و خودشان قول‌نامه را می‌نوشتند، اما شرایط را رعایت نمی‌کردند. در نتیجه مبایعه‌نامه یعنی سند غیر رسمی قبل از رسمی شدن، ایجاد شد.

در نوشتن مبایعه نامه دقت کنید

در مبایعه‌نامه باید حداقل 5 مورد ذکر شده باشد:

• مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
• مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
• موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی (مساحت زمین یا خانه).
• مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
• زمان مورد معامله: زمان و نحوۀ پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوۀ پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.

در سندهای قدیمی، فقط موقعیت جغرافیایی و هندسی و ثبتی ملک را می‌نوشتند. این اسناد قابل جعل است و با نشان دادن یک سند، ملک دیگری را می‌توانند بفروشند. اما در سندهای جدید، در کنار مشخصات ملک، مختصات دقیق جغرافیایی نیز ذکر شده است. این مختصات منحصر به فرد است و قابل جعل نیست.

اگر این 5 مورد ذکر نشود، مبایعه‌نامه ارزشی ندارد. بعد از نوشتن این 5 مورد، برای شفاف‌سازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعه‌نامه اضافه می‌کنند. اگر فقط این 5 مورد نوشته شده باشد، مبایعه‌نامه سست است، ولی با اضافه کردن موارد زیر، مبایعه‌نامه شفاف می‌شود:

• درصورت پشیمانی: باید در مبایعه‌نامه مشخص باشد که اگر خریدار یا فروشنده پشیمان شدند، چه اتفاقی می‌افتد. برای پشیمانی، زمان مشخص کنند، مثلا تا 24 ساعت بعد از تنظیم مبایعه‌نامه می‌توانید پشیمان شوید. در صورت پشیمانی، خسارتی نیز تعیین می‌کنند که حتما باید مبلغ آن در اینجا ذکر شود.

• گول خوردن: در معاملات اصطلاحی به نام خیارات وجود دارد. «خیار» به طورکلی، به توانایی و اختیار فسخ معامله گفته می‌شود. خیارات انواعی دارد مانند مجلس، غبن، تدلیس، فاحش (چیزی که معامله کرده‌ام با آنچه دیده‌ام تفاوت بسیاری دارد.) و …

عموما در مبایعه‌نامه، خیارات را از خودشان ساقط می‌کنند و جملۀ «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» می‌نویسند، به‌عبارتی می‌گویند ما با علم اینکه چنین اتفاقی نیفتاده است، معامله می‌کنیم و به‌هیچ‌وجه معامله را فسخ نمی‌کنیم. وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوجه شود در هر زمینه‌ای گول خورده است، نمی‌تواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد.

دقت کنید که برای سند زدن خانه، چه خیاراتی را می‌پذیرید. با نوشتن «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» اجازۀ فسخ معامله را از خودتان می‌گیرید.

• منصوبات و ملزومات: وقتی شما ملکی را می‌خرید، بعضی وسیله‌ها روی خانه است. در این بند به‌طور مفصل همه را ذکر می‌کنید.

مثلا من خانه را با کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن و…  خریده‌ام. بهتر است تا می‌توانید توجه کنید و منصوبات را شفاف‌ بنویسید. اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل می‌گیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه‌چیز را با خودش برده باشد.

بعد از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دوشاهد زیر این مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند.

• نحوه پرداخت هزینه : در این مبایعه‌نامه باید نحوۀ پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از این هزینه‌ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهی‌های ملک را تا روز تحویل بپردازد. ممکن است شما به‌عنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک‌ سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل می‌گیرید، تمام هزینه‌ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.

ب – دریافت کد رهگیری :

تاکنون خریدار، با فروشنده به توافق رسیده‌اند و مبایعه‌نامه نوشته‌اند. اما این مبایعه‌نامه منحصربه‌فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد. برای جلوگیری از این اتفاق، بعد از تنظیم مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه‌های معاملۀ املاک مجاز می‌روند، تا مبایعه‌نامۀ خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت کنند. دقت داشته باشید «بنگاه معاملۀ املاکی» که مراجعه می‌کنید حتما رسمی و معتبر باشد.

مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می‌شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم‌زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و می‌گوید کد رهگیری برای این ملک صادر شده است. صادر شدن کد رهگیری به منزلۀ سلامت معامله بوده و یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است.  بعضی از افراد، تنظیم مبایعه‌نامه را هم در بنگاه معاملات ملکی انجام می‌دهند. کد رهگیری، راه کلاهبرداران برای فروش ملک به چندین نفر را بسته است.

ج – دفتر اسناد رسمی

در این مرحله از انتقال سند، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانۀ اسناد رسمی» مراجعه کند. دفترخانه لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند.

مدارک لازم برای تشکیل پروندۀ نقل و انتقال و سند زدن خانه

• اصل و تصویر سند مالکیت
• اصل و تصویر بنچاق
• تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
• اصل و تصویر وکالت‌نامه
• اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامۀ بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
• صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
• اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)پاصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای)
• املاک اداری و تجاری علاوه بر این مدارک به برگه مفاصا حساب عوارض مشاغل هم نیاز دارند.
• آخرین قبض‌های پرداخت شده مربوط به ملک را هم بین مدارک خود داشته باشید تا زمان انجام معامله ملک هم برای تسویه و هم برای ثبت استفاده شود.

استعلام گیری از ملک به چه معنا است؟

وقتی فروشنده به همراه مدارک شناسایی، مبایعه نامه و سند ملک به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می کند، این دفاتر ابتدا اقدام به دریافت مدارک می کنند و سپس شروع به استعلام گیری خواهند کرد. استعلام برای این انجام می شود که نشان دهد سند در گرو بانک یا ارگان‌های دیگر است یا خیر؟ هم چنین نشان می دهد که آیا ملک موردنظر در طرح های عمرانی ساخت و ساز شهری قرار دارد یا خیر؟ در دفاتر رسمی، این استعلام گیری به صورت اینترنتی انجام خواهد شد. مشخص شدن نتیجه استعلام، به 2 هفته زمان نیاز دارد. استعلام گرفتن از ملک و دریافت نتیجه آن، فعالیتی هزینه بردار است. فروشنده ملک باید هزینه استعلام ملک را بپردازد.

بنچاق چیست؟

وقتی خانه‌ای را می‌خرید، یک سند به شما داده می‌شود. سند، مشخصات جغرافیایی(کجای ایران قرار دارد)، ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی(مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد.

بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده می‌شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است. از لحاظ اسنادی درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت می‌گیرد.

دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه می‌دارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه با دفترخانه‌ای که معاملۀ قبلی ملک صورت گرفته تماس گرفته و می‌خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برایش بفرستند. در صورت گم کردن آن می‌توانید به دفترخانه مراجعه کنید و با زحمت جزئی آن را تهیه کنید.

مفاصا حساب چیست ؟

وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می‌رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه(اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری(اگر ملک خارج از محدودۀ خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب می‌گویند.

همچنین دفتر اسناد به‌صورت اینترنتی بررسی می‌کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد. یعنی ممکن است از مکان ملک شما، بزرگراهی بگذرد. در این‌ صورت اجازۀ معامله داده نمی‌شود.

فروشنده با نامه‌ای که از دفتر اسناد می‌گیرد، این مراحل را برای به‌ نام کردن و  سند زدن خانه طی می‌کند:

• شهرداری یا بخشداری:  فروشنده با نامه‌ای که از دفترخانه به او داده به شهرداری می‌رود، و شهرداری بررسی می‌کند که او ساختمان را طبق پروانه ساخته است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بپردازد. عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جز هزینۀ انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینه‌ای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش‌وپرورش به شهرداری بپردازد.

عوارض نوسازی و پسماند شهری چیست ؟

ملک مورد معامله در هر منطقه‌ای از شهر که قرار دارد صاحب آن باید به شهرداری‌‌ همان منطقه مراجعه کند. صاحب سند با در دست داشتن مدارک هویتی خود و ملک مورد نظر به شهرداری مراجعه می‌کند  تا عوارض نوسازی و پسماند را تسویه کند.  هزینه‌ها همان‌جا از صاحب سند دریافت می‌شود و برگه مفاصاحساب در‌‌ همان روز به‌دست صاحب سند می‌رسد. روند اداری این تسویه حساب در شهرداری ۲  تا ۳ ساعت به طول می‌انجامد. مبلغ مورد نظر بابت عوارض و نوسازی بسته به ملک مورد معامله، موقعیت آن و ارزش ملک دارد. خرید و فروش ملک در دفتر اسناد به ثبت نمی‌رسد مگر اینکه عوارض نوسازی و شهرسازی آن پرداخت شده باشد. در این مرحله ملک هر بدهی دیگری به شهرداری داشته باشد تسویه می‌شود. (در صورتی که مورد معامله در شهر تهران باشد نیازی به مراجعه به شهرداری نمی باشد و با مراجعه به هر یک از دفاتر خدمات شهری این موضوع قابل انجام است و پس از درخواست و دریافت پیامک چاپ مفاصا حساب می توانید مفاصا حساب شهرداری را دریافت کنید. فرایند تایید و چاپ حداکثر دو روز کاری زمان می برد )

• دارایی: 4%  قیمت ملک، مالیات نقل‌و انتقال می‌گیرد.  ممکن است با دیدن 4% معامله را رها کنید اما باید بدانید قیمتی که دارایی بر روی ملک می‌گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد. برای مثال اگر زمین شما متری 10 میلیون است، دارایی بیش از متری 10هزار تومان قیمت نمی‌گذارد.
• بیمه:  اگر ملک مورد معامله، جزو املاک تجاری باشد، باید اداره بیمه ملک را بررسی کند.

د – انتقال سند

طبق تاریخی که در مبایعه‌نامه آمده است، فروشنده و خریدار برای سند زدن خانه در دفترخانه حضور پیدا می‌کنند. اگر یکی از طرفین مثلا فروشنده، در دفترخانه حاضر نشد، و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند، اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور می‌گیرد. اگر خریدار به‌هیچ‌وجه نتوانست فروشنده را پیدا کند، با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و می‌تواند هزینۀ پشیمانی را از فروشنده بگیرد.

فروشنده در این بخش باید تمامی مدارکی که مرحلۀ قبل ذکر کرده‌ایم، با خود به‌همراه داشته و در کنار آن پاسخ استعلام‌هایی را که از شهرداری، دارایی، بیمه گرفته است(مفاصاحساب) به دفترخانه بدهد.

هزینه انتقال سند

• ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری: دفتر معاملات املاک، پنج درصد ارزش ملک را از طرفین می‌گیرد.
• فروشنده باید هزینه‌ای به شهرداری بابت خلافی، نوسازی و پسماند بدهد.
• دارایی هزینه نقل‌وانتقال را می‌گیرد. اگر ملک قبلا اجاره بوده باشد، دارایی، «مالیات‌براجاره» هم می‌گیرد.
• هزینۀ دفترخانه(حق التحریر)، به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. این هزینه حدودا بین 200 هزارتومان تا دو میلیون است